Dodano: 17 mar 2022, Autor: Wojciech Droździel

Czy to dobry moment na kredyt hipoteczny?

Czy to dobry czas na kredyt hipoteczny

W aktualnej sytuacji gdy rosną stopy procentowe, a co za tym rosną raty kredytów hipotecznych moment na zaciągnięcie kredytu wydaję się niekorzystny. Nie musi być tak jednak być w każdym przypadku i w zależności od sytuacji dzisiejszy czas wcale nie musi być złym na decyzję o zadłużeniu się kredytem hipotecznym. Ponadto w aktualnej sytuacji gdy kredyty hipoteczne drożeją należy pamiętać o kilku istotnych kwestiach i możliwości zabezpieczenia się na wypadek kolejnych wzrostów.

 

 

Oprocentowanie zmienne kredytów hipotecznych nie jest niczym nowym

 

Kredyty hipoteczne oparte o zmienną stopę procentową, czyli WIBOR są udzielane w zasadzie „od zawsze”. Bywały niegdyś kredyty o okresowo stałym oprocentowaniu, ale niemal wszystkie kredyty hipoteczne o celu mieszkaniowym udzielanych w ostatnich kilkunastu latach to kredyty o zmiennej stopie procentowej. W związku z tym zmiana wysokości rat nie jest absolutnie niczym nowym. Problem w tym, że od blisko 10 lat (od 2012) do niedawna stopy procentowe  były tylko obniżane lub na tyle długo pozostawały bez zmian (2015 – 2020), że przyzwyczajono się do sytuacji, w której raty, albo się nie zmieniają, albo z biegiem czasu jedynie maleją. Odzwyczajono się od sytuacji gdzie rata może wzrosnąć.

 

 

Rosną raty – różna perspektywa

 

Jak już wspomniano w ostatnich 10 latach raty w zasadzie z biegiem laty tylko malały. Tutaj inna perspektywę mają osoby, które zaciągały kredyt np. w roku 2012 kiedy WIBOR był na poziomie ok 5% i aktualny WIBOR (17.03.2022) jest nadal poniżej tego poziomu. Dla tych osób aktualna rata po podwyżkach nie przekroczyła jeszcze pierwotnej raty, a przez okres blisko 10 lat była dużo niższa od pierwotnej. Z kolei gorszą perspektywę mogą mieć osoby, które zaciągały kredyt hipoteczny w okresie 2015 – 2020 gdy WIBOR był na poziomie 1,7%, a jeszcze gorszą osoby, które zaciągały w okresie najniższych stóp procentowych i najniższego historycznie WIBORu na poziomie ok 0,2% w okresie 06.2020 do 09.2021.

 

Do tych ostatnich osób adresowane są „popularne” w ostatnich czasie i pojawiające się przy każdej podwyżce stóp procentowych artykuły o tytułach typu: „Dramat kredytobiorców. Raty wzrosły o 50%”. W tym przypadku raty wzrosły o ok. 50%, ale już w przypadku osób zaciągających kredyty hipoteczne przy WIBORZE na poziomie 1,7% wzrost wynosi ok 30% (przy kredycie na ok 30 lat), a dla osób, które zaciągały kredyt w 2012 roku lub wcześniej aktualne raty są nadal niższe niż pierwotne.

 

Świadomość, że czas ultra niskich stóp procentowych będzie jedynie czasowy, była raczej powszechna. Zaskoczeniem powinny być co prawda fakt, że czas niskich stóp procentowych zakończył się szybciej (deklaracje NBP!) niż się spodziewano oraz skala i tempo podwyżek, ale sam fakt wzrostu już nie powinien zaskakiwać.

 

 

Lepiej zacząć z wyższej raty?

 

Mając na uwadze powyżej opisaną różną perspektywę może się okazać, że dla części osób zaciągnięcie kredytu hipotecznego w momencie wysokich stóp procentowych będzie „lepszą opcją”. Chodzi tutaj o sytuacje gdy w przyszłości w momencie gdy stopy procentowe będą maleć rata kredytu hipotecznego stanie się niższa niż na początku. Oczywiście dotyczy to osób, dla których rata kredytu hipotecznego przy wysokich stopach procentowych nie jest problemem finansowym i nie nadal nie będzie w przypadku ich kolejnego wzrostu.

 

Należy tutaj pamiętać, co dzisiaj może wydawać się trudne, że w końcu przyjdzie czas obniżek stóp procentowych. Aktualnie priorytetem NBP jest walka z inflacją. Stąd rosnące stopy procentowe. W momencie gdy inflacja zmaleje, priorytetem może się okazać wzrost gospodarczy. W tej sytuacji może dojść do rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych.

 

 

Rosnące raty, a inflacja i dochody

 

Trzeba również pamiętać o „otoczeniu” w jakim rosną stopy procentowe, a co za tym WIBOR i raty kredytów. Aktualny wzrost wynika z bardzo wysokiej inflacji. W dużym uproszczeniu należy, więc pamiętać, że co prawda wysokość rat rośnie, ale spada przy tym wartość nabywcza pieniądza (inflacja) i za te same pieniądze za jakiś czasie będzie można mniej kupić. Dodatkowo należy również zwrócić uwagę na to, że przynajmniej do tej pory, średni dochód rośnie szybciej niż inflacja. Jeśli taka sytuacja się utrzyma to rata będzie co prawda wyższa, ale po pierwsze za jakiś czas „nie będą to te same pieniądze” co w chwili zaciągania kredytu, a po drugie może się okazać, że w międzyczasie dochody kredytobiorcy na skutek „presji inflacyjnej” są również większe. Tutaj sytuacja oczywiście będzie się mocno różnić – będą osoby, których dochody wzrosły nawet więcej niż inflacja oraz takie gdzie wzrost był niewielki, poniżej wskaźnika inflacji lub żaden.

 

 

Stałe oprocentowanie – zamrożenie raty

 

Kredyty o zmiennej stopie procentowej jak już wspomniano są w zasadzie „od zawsze”. Od stosunkowo niedawna w każdym banku są również dostępne kredyty o okresowo stałej stopie oprocentowania. Najczęściej bank oferuje stałe oprocentowanie na 5 lat (radziej na 7 lat). Jest to jednak na tyle długi okres, że może spowodować poczucie bezpieczeństwa. Niezależnie od stóp procentowych rata nie wzrośnie w okresie np. 5 lat. Jeśli taka rata nie jest problemem w domowym budżecie to zapewni komfort spłaty takiego kredytu.

 

Więcej o kredytach hipotecznych o stałych stopach procentowych – TUTAJ

 

Ryzykiem związanym z kredytem o okresowo stałej stopie procentowej jest… obniżka stóp procentowych. Może się okazać, że np. po 2 latach stopy procentowe zostały obniżone na tyle, że kredyty o zmiennej stopie procentowej staną się tańsze. W takiej sytuacji jeśli nie będzie możliwe przejście na zmienne oprocentowanie w ramach tego samego banku i umowy (aneks do umowy kredytu hipotecznego) zawsze pozostanie opcja przeniesienia kredytu hipotecznego o stałej stopie do innego banku na zmienne oprocentowanie – refinansowanie kredytu hipotecznego.

 

Więcej o zmianie rodzaju oprocentowania i refinansowaniu kredytu hipotecznego –> TUTAJ

 

 

Na jaki cel jest potrzebny kredyt hipoteczny

 

W decyzji odnośnie zaciągnięcia lub nie w aktualnej sytuacji kredytu hipotecznego z pewnością najważniejszy może okazać się cel na jaki ma być przeznaczony kredyt hipoteczny. Poniżej opisane różne sytuacje i różne dylematy osób stających dzisiaj przed decyzją o zaciągnięciu kredytu hipotecznego.

 

 

Osoby, które aktualnie wynajmują mieszkanie mają już stałe obciążenie w postaci opłaty za najem. W wielu przypadkach z tych samych powodów co wzrost rat kredytów hipotecznych (inflacja, stopy procentowe) opłaty za najem również rosną. Wzrost inflacji powoduje generalnie wzrost większości usług i również może być to najem mieszkań. Rosnące raty dodatkowo mogą stymulować wzrost stawek najmu, bo wiele wynajmowanych nieruchomości było zakupione za kredyt hipoteczny. W rzeczywistości może się okazać, że najemca pośrednio spłaca już kredyt hipoteczny, ale … wynajmującemu. Ponadto dodatkowym impulsem (czas pokaże czy czasowym czy w dłuższym terminie) jest wzmożone zainteresowanie wynajmem nieruchomości w związku z napływem uchodźców z Ukrainy.

 

Z tej perspektywy zaciągnięcie kredytu hipotecznego nawet teraz nie musi być złą opcją. W wielu przypadkach rata kredytu hipotecznego z odpowiednim wkładem własnym i okresem spłaty może być na podobnym poziomie co stawka za najem mieszkania przy podobnym lub lepszym standardzie nieruchomości. Dla wielu osób z „dwojga złego” – lepiej będzie spłacać już kredyt hipoteczny na swoje mieszkanie niż płacić za wynajem. Poza wysokością samej raty w stosunku do opłaty za wynajem należy pamiętać o oczywistej kwestii, że z każdą zapłaconą ratą kredytu będzie coraz mniej, a wartość nieruchomości może wzrosnąć.

 

 

Inaczej sytuacja jest w przypadku osób, które mają np. gdzie mieszkać, a planuje budowę domu. Budowa oczywiście może poczekać na „lepsze czasy”. Niezależnie od wysokości samych rat nie należy jednak zapominać, że o ile za jakiś czas kredyty hipoteczne mogą stanieć, ale w międzyczasie koszty budowy mogą wzrosnąć. Od wielu lat koszty budowy z roku na rok rosną. W ostatnim czasie wzrost jest bardziej dynamiczny i może się okazać, że trend ten się utrzyma. Ponownie na skutek inflacji, a ostatnio dodatkowo przez odpływ siły roboczej (wojna w Ukrainie), koszty budowy mogą być jeszcze wyższe. Może się okazać, że np. za dwa lata rata dla kredytu na kwotę 500.000zł będzie niższa o 300zł, ale budowa będzie droższa np. o 80.000zł.

 

 

Zakup nieruchomości za kredyt hipoteczny na wynajem to zawsze „podwójne ryzyko”. Z jednej strony jest ryzyko wzrostu raty, a z drugiej strony niewynajęcia nieruchomości, a co za tym dodatkowych kosztów stałych w postaci opłat czynszowych, prąd, gaz itd. Jeśli chodzi o pierwszą kwestię to ponownie to ryzyko dzisiaj może być większe (chyba, że kredyt hipoteczny będzie miał oprocentowanie czasowo stałe). Jeśli jednak chodzi o kwestię braku potencjalnego najemcy dzisiejsza sytuacja wcale nie musi być zła.

 

Aktualnie (03.2022) wynajem nieruchomości w zdecydowanej większości przypadków nie jest trudny, a stawki na wynajem zaczęły mocno rosnąć. Jest to związane zarówno z bardzo dobrym rynkiem pracy, niskim bezrobociem, ale także z drożejącymi kredytami hipotecznymi oraz mniejsza ich dostępnością. Po pierwsze rosnące raty mogą odstraszyć osoby, które zamierzały kupić nieruchomość mieszkalną za kredyt hipoteczny i zrezygnować z wynajmowania mieszkania, a po drugie na skutek zaostrzenia kryteriów liczenia zdolności kredytowej wiele osób nie będzie w stanie zaciągnąć kredytu hipotecznego.

 

Ponadto duży wpływ na rosnące zainteresowanie wynajmem nieruchomości ma bardzo duży napływ uchodźców z Ukrainy. Niezależnie od wyniku wojny z Rosją, należy założyć, że jakaś część obywateli Ukrainy zdecyduje się pozostać w Polsce na stałe co będzie stanowiło dodatkowy impuls zarówno do wzrostu stawek za wynajem jak i wzrostu cen nieruchomości.

 

Ta druga kwestia może być również dodatkowym argument za decyzją o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na nieruchomość na wynajem. O ile na skutek rosnących stóp procentowych rata może wzrosnąć o tyle, sam kapitał z pewnością nie wzrośnie, a z każdą ratą będzie mniejszy. Jeśli wartość rynkowa nieruchomości wzrośnie, co znowu na skutek inflacji oraz napływu obywateli Ukrainy nie jest wykluczone, będzie dodatkową korzyścią z takiej inwestycji.

 

Więcej na temat zakupu nieruchomości na wynajem za kredyt hipoteczny –> TUTAJ

 

 

Podsumowanie

 

Decyzja o zaciągnięciu w aktualnej sytuacji kredytu hipotecznego jest oczywiście decyzją indywidualną i zależną zarówno celu kredytu jak i sytuacji kredytobiorcy. Tak było zawsze i aktualna sytuacja niewiele tutaj zmieniła. Wyższe jest co prawda ryzyko wzrostu rat i utrzymania się ich wysokich poziomów przez dłuższy czas, ale poprzez zaciągnięcie kredytu o stałej stopie procentowej ryzyko można to w zasadzie w całości zniwelować. Aktualnie w wielu przypadkach różnica w ofertach między stałym, a zmiennym oprocentowaniem nie jest duża. Zapraszam do kontaktu.

 

 

Kredyty Hipoteczne
  • Mieszkaniowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Firmowe
Kredyty gotówkowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Szybka decyzja
  • Na realizację marzeń
Kredyty firmowe
  • Inwestycyjne
  • Obrotowe
  • Ze wsparciem z Unii
  • Leasing, factoring
Ubezpieczenia
  • Na wypadek śmierci
  • Od wypadków
  • Rodzinne
  • Z funduszem