Ustawa o kredycie hipotecznym – co się zmieni?

22 lipca 2017 wchodzi w życie Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Zmienia ona wiele kwestiach związanych zarówno z samym kredytem hipotecznym jak i procesem jego udzielania. Jest to pierwsza tak szczegółowa regulacja dotycząca kredytu hipotecznego, a konieczność uregulowania tej kwestii wynikała z dyrektywy unijnej z lutego 2014.

Regulacje zawarte w ustawie odnoszą się wyłącznie do kredytów udzielonych konsumentom. Sama umowa o kredyt powinna się odnosić do kredytu zabezpieczonego na hipotece lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną. Kredyt ponadto nie może być przeznaczony na cele związane z działalnością gospodarczą lub działalnością rolniczą.

Koniec z doradcami kredytowymi i doradztwem kredytowym?

Do tej pory osoba, która zajmowała się pomocą w uzyskaniu kredytu hipotecznego i oferowała kredyty wielu banków nazywała swoją profesję najczęściej – doradca kredytowy, doradca finansowy, a swoją usługę doradztwo kredytowe lub doradztwo finansowe. Ustawa reguluje również i tą kwestię. Z jednej strony definiuje kim jest i jakie obowiązki ciążą na pośredniku kredytowym (przedstawia i oferuje umowy o kredyt hipoteczny, udziela konsumentom pomocy, podejmując prace przygotowawcze lub pomaga kompletować dokumenty itd.), a z drugiej pojawia się definicja powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego. Jednym z kryterium przyporządkowania to tej grupy jest działanie w imieniu i na rzecz określonej liczby kredytodawców lub grup kredytodawców, które nie stanowią co najmniej połowy liczby kredytodawców funkcjonujących na rynku usług świadczonych w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. Aktualnie w Polsce jest ponad 600 banków komercyjnych i spółdzielczych. Większość z nich prawdopodobnie ma w ofercie kredyty hipoteczne i aktualnie nie ma w Polsce żadnego pośrednika kredytowego, który reprezentowałby przynajmniej połowę z nich, a więc kilkaset instytucji bankowych i posiadał ich oferty. Zdecydowaną większość z nich stanowią banki spółdzielcze o bardzo ograniczonym zasięgu lokalnym i niespecjalizujące się w kredytach hipotecznych. Ich udział w całym rynku kredytu hiotecznych jest znikomy.

Określenie podmiotu gospodarczego jako powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego zgodnie z art. 25. wyklucza używanie w firmie (nazwie) oraz określenie działalności określenia „doradca” i „doradztwo”. Dalej w tym samym artykule jest mowa o tym, że „niezależnym doradcą” może być tylko ten podmiot, który nie otrzymuje od kredytodawcy wynagrodzenia za pośrednictwo w zawarciu umowy kredytowej.

Od lat rynek doradztwa kredytowego funkcjonował na zasadzie płatności za usługę przez kredytodawców. Trudno byłoby moim zdaniem zaakceptować przez klientów dodatkową płatność za pośrednictwo na rzecz doradcy. Dlatego też zdecydowałem się funkcjonować jako agent powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego. Nie pobieram prowizji od swoich klientów i reprezentuje największych kredytodawców w Polsce, a obiektywny wybór najlepszych kredytów to mój priorytet.

Poniżej inne najważniejsze zmiany:

1. Kredyt będzie mógł być udzielony wyłącznie w walucie dochodu lub w walucie (art.6), w której kredytobiorca posiada większość oszczędności. Jest to usankcjonowanie już panujących zasad, które były wcześniej uregulowane rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego.
2. Kredyty hipoteczne będą mogły udzielać wyłącznie banki oraz SKOKi (art.4), czyli instytucje podlegające KNF. Nie będą mogły ich udzielać więc np. firmy pożyczkowe lub fundusze. Wśród banków mogą być ot oddziały banków zagranicznych
3. Wprowadzenie regulacji odnośnie reklam kredytu hipotecznego (art.7), m.in.:
   1. Reklamy będą musiałby być „jednoznaczne rzetelne, zrozumiałe oraz widoczne”. Zakaz wprowadzania dwuznacznych i nieprecyzyjnych sformułowań mogących wprowadzać w błąd
   2. Duża i czytelna czcionka oraz odpowiednio długi czas wyświetlania reklam aby można było „swobodnie zapoznań się jej treścią”
   3. Obowiązek podawania wszelkich istotnych w kwestii kredytu hipotecznego informacji takich jak nazwa kredytodawcy, stopa oprocentowania, RRSO, informacja o tym czy kredyt zabezpieczony na hipotece, wysokość raty, ilość rat, a także ryzyka związane ze zmiennością kursu walut oraz stóp procentowych
4. Wprowadzenie zakazu sprzedaży wiązanej. Za wyjątkiem bezpłatnego rachunku potrzebnego do obsługi kredytu. Bank będzie mógł wymagać zawarcia umowy ubezpieczenia (jako jednego z zabezpieczeń kredytu), ale musi umożliwić samodzielne wybranie ubezpieczyciela. Dozwolona będzie natomiast sprzedaż łączona. Bank będzie mógł uzależnić udzielenie lepszej oferty kredytu hipotecznego od dodatkowych produktów (np. karta kredytowa, ubezpieczenie lub regularne wpływy), ale będzie jednocześnie musiał przedstawić na trwałym nośniku ofertę bez dodatkowych produktów
5. Decyzja kredytowa w ciągu 21 dni. Do czasu wejścia w życie ustawy żaden bank nie określał terminu w ciągu jakiego zostanie podjęta decyzja kredytowa. W zależności od aktualnych „mocy przerobowych” i złożoności kredytu czasami proces ten zajmował tydzień, a w innym przypadku ponad miesiąc. Ustawa określa, że decyzja ma być wydana 21. dnia od złożenia kompletnego wniosku (wcześniej tylko za zgodą kredytobiorcy)
6. Przedstawiona oferta ważna 14 dni. Od momentu zaprezentowania oferty przez pośrednika lub bank będzie ona ważna przez 14 dni (nawet jeśli bank zmieni w międzyczasie ofertę). Oferta będzie udostępniona na trwałym nośniku (np. email) w formie określonego formularza EISIS.
7. Uzasadnienie odmowy udzielenia kredytu hipotecznego. Wcześniej banki nie musiały podawać przyczyny i czasami miały miejsce takie odmowy. Wg ustawy przyczyna odmowy udzielenia kredytu musi być podana
8. Uregulowanie opłaty za wcześniejszą spłatę. Mimo, iż były banki, które nie pobierały w ogóle prowizji za wcześniejszą spłatę to zdecydowana większość pobierała od klientów opłaty i mogły kształtować je dowolnie. W przypadku kredyt o zmiennej stopie procentowej opłata może wynosić maksymalnie 3% i może być pobierana maksymalnie przez 36 miesięcy. Inaczej w przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu – tu opłata może być pobierana przez cały okres.
9. Informacja o statusie pośrednika / agenta i wysokości prowizji. Jeśli kredytobiorca będzie wnioskował o kredyt przez pośrednika to zobowiązany jest przedstawić na trwałym nośniku swój status – m.in. czy działa jako doradca czy np. powiązany pośrednik kredytu hipotecznego lub jego agent. Dodatkowo każdy klient musi zostać poinformowany o wysokości prowizji płatnej pośrednikowi przez kredytodawców w związku z zawarciem umowy o kredyt.