Dodano: 08 wrz. 2021, Autor: Wojciech Droździel

Sfinansowanie zakupu nieruchomości kredytem gotówkowym

Zakup mieszkanie kredytem gotówkowymKupno mieszkania lub innej nieruchomości mieszkalnej finansowane jest zwykle kredytem hipotecznym. Jest to zdecydowanie najtańsza forma finansowania. Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony na nieruchomości  przez co oprocentowanie jest niższe, a ponadto można uzyskać kredyt na dłuższy okres (np. na 30 lat). Zdarzyć się mogą jednakże sytuacje gdy sfinansowanie zakupu kredytem gotówkowym (niezabezpieczonym) może być korzystne lub zakup taki będzie jedyną opcją.

 

Zakup mieszkania kredytem gotówkowym

 

W sytuacji gdy nabywca ma czas i możliwość uzyskania kredytu hipotecznego w zdecydowanej większości przypadków będzie to najlepsza, bo najtańsza forma finansowania. Można jednak znaleźć szereg przypadków gdzie warto rozważyć finansowanie zakupu nieruchomości kredytem gotówkowym. Należy jednak wcześniej zaznaczyć, że finansowanie zakupu kredytem gotówkowym ma swoje ograniczenia kwotowe. Ze względu na zdolność kredytową (dla kredytu gotówkowego jest niższa) lub ograniczenia ofertowe zwykle maksymalna kwota kredytu gotówkowego do uzyskania w jednym banku to 100.000zł, 150.000zł lub maksymalnie 200.000zł. Oznacza to, że w całości sfinansować można jedynie tańsze nieruchomości lub te droższe, ale w części.

 

10 sytuacji gdzie warto rozważyć sfinansowanie zakupu nieruchomości kredytem gotówkowym:

 

1. Brak czasu na kredyt hipoteczny

 

Rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny to czas od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. W większości przypadków zbywcy zgadzają się na tak długie terminy zapłaty aby kupujący zdążyli uzyskać kredyt hipoteczny. Zdarzają się jednak sytuacje gdy sprzedający nie będą chcieli lub nie będą mogli tyle czekać. Uzyskanie kredytu gotówkowego trwa od kilku godzin do maksymalnie kilku dni. Pieniądze można otrzymać, więc zdecydowanie szybciej. Jest to ponadto bardzo ważne w przypadku zakupu nieruchomości np. od dłużników gdzie jest ryzyko kolejnych wpisów hipotek lub ostrzeżeń o wszczęciu egzekucji do księgi wieczystej lub/i w przypadku licytacji bądź przetargów gdzie terminy na zapłatę bywają krótkie.

 

Więcej o terminach rozpatrywania wniosków o kredyt hipoteczny –> Kredyt hipoteczny – czas oczekiwania na decyzję

 

2. Łatwiejsze negocjacje cenowy

 

Biorąc pod uwagę różnice w czasie, w którym można otrzymać kredyt gotówkowy i hipoteczny ważnym argumentem przemawiającym za kredytem gotówkowym jest możliwość zapłacenia sprzedającemu od razu, a nie po kilku miesiącach lub tygodniach. W sytuacji gdy sprzedający ma kilku potencjalnych nabywców chętniej może zdecydować się na tego, który zapłaci od razu. Dodatkowo bardziej prawdopodobne jest wynegocjowanie wówczas niższej ceny. Przy aktualnym rynku nieruchomości (09.2021) gdzie przewaga sprzedających jest zauważalna możliwość zapłaty od razu może być bardzo istotna.

 

3. Otrzymanie kredytu przed znalezieniem nieruchomości

 

Aby otrzymać decyzję ostateczną kredytu hipotecznego należy mieć już znalezioną nieruchomość (bank musi ją zweryfikować i wycenić) co wiąże się zwykle z podpisaniem umowy przedwstępnej. To z kolei wiąże się z wpłatą zadatku, który jest stratny w przypadku gdy nie dojdzie do zakupu. Finansowanie zakupu nieruchomości za kredyt hipotecznym zawsze, więc wiąże się z ryzykiem. W sytuacji gdy bank odmówi udzielenia kredytu hipotecznego można stracić pieniądze wpłacone na zadatek i stracić czas. W większości przypadków ryzyko takie nie jest duże jeśli przed podpisaniem umowy nabywca skonsultuje i sprawdzi możliwość uzyskania kredytu u przedstawiciela banku lub doradcy kredytowego (pośrednik kredytowy). Ważne jest tutaj przede wszystkim sprawdzenie zdolności kredytowej. Zdarzają się jednak sytuacje gdzie ryzyko nieotrzymania kredytu hipotecznego jest duże. Wówczas bezpieczniej jest uzyskać finansowanie kredytem gotówkowym zanim podpisze się umowę przedwstępną unikając takiego ryzyka.

 

4. Działka budowlana jako wkład własny

 

W sytuacji gdy planowane jest finansowanie zakupu działki budowlanej, a następnie budowa domu kredytami hipotecznymi warto rozważyć wzięcie kredytu gotówkowego na pierwszy z tych celów. Jeśli zakup działki będzie za kredyt hipoteczny wówczas w momencie zaciągania kredytu na budowę domu wkładem własnym będzie jedynie różnica między aktualną wartością działki, a kwotą kredytu hipotecznego wziętego na jej zakup. W sytuacji gdy zakup działki byłby finansowany kredytem gotówkowym cała wartość działki będzie wkładem własnym co może oznaczać, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na budowę domu nie będzie wymagało wnoszenia już wkładu.

 

Minusem tego rozwiązania jest zdolność kredytowa w momencie zaciągania drugiego kredytu (hipotecznego). Wyższa rata kredytu gotówkowego będzie większym obciążeniem niż byłaby rata kredytu hipotecznego. Przed decyzją o zakupie działki budowlanej za kredyt gotówkowy, a nie hipoteczny trzeba, więc sprawdzić przewidywaną, przyszłą zdolność kredytową na drugi kredyt hipoteczny.

 

5. Mniej formalności

 

Poza kwestią czasu w jakim jest rozpatrywany wniosek na kredyt hipoteczny, a gotówkowy ważna kwestią są również formalności i dokumenty, które trzeba dostarczyć przy pierwszym z nich. Są transakcje (np. zakup mieszkania na rynku wtórnym) dokumentów jest niewiele. W przypadku wielu innych transakcji dokumentów jest znacznie więcej. W sytuacji, w której trzeba czekać na jeden z nich czas oczekiwania na złożenie wniosku o kredyt hipoteczny lub rozpatrzenie się wydłuża. Biorąc pod uwagę dużo dłuższe czasy analiz kredytów hipotecznych nad gotówkowymi dodatkowe wydłużenie może być problemem zarówno dla nabywcy jak i sprzedających. Ponadto w przypadku kredytów gotówkowych nierzadko dostępna jest oferta kredytu gotówkowego „od ręki” i bez dokumentów. Dotyczy to sytuacji gdy kredytobiorca jest klientem banku gdzie chce zaciągnąć kredyt. Wówczas bank na podstawie wpływów dochodów i relacji z klientem jest w stanie udzielić kredytu od razu, bez przedstawiania dokumentów co nie jest możliwe w przypadku kredytu hipotecznego.

 

6. Zakup nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub działek rolnych

 

Aby przeanalizować wniosek bank zawsze będzie wymagał kompletu dokumentów dotyczących nieruchomości, a ponadto stan prawny musi być uregulowany. Zdarzają się sytuacje gdzie nabywana nieruchomości jest w trakcie regulowania stanu prawnego, ale w momencie wnioskowania o kredyt procedura jeszcze trwa, a bank wymaga aby była już zakończona. Zakup takiej nieruchomości wówczas może nie być możliwy od razu przez klienta, który będzie chciał posiłkować się kredytem hipotecznym. Wówczas zakup może umożliwić kredyt gotówkowy.

 

Analogiczna sytuacja ma czasami miejsce w przypadku działek. Bank wymaga aby w momencie wnioskowania o kredyt hipoteczny był dokument potwierdzający, że działka jest działką budowlaną. Może być to np. zaświadczenie z MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy. Częste są sytuacje gdy dana działka w momencie zakupu nie ma jeszcze wydanej decyzji o warunkach zabudowy (brak MPZP), ale procedura już trwa i będzie ona wydana w najbliższym czasie. Dla banku taka działka nie jest działką budowlaną, a działką rolną. Taki zakup kredytem hipotecznym nie będzie możliwy w przeciwieństwie do kredytu gotówkowego.

 

7. Kredyt gotówkowy w PLN, a nie w walucie dochodu

 

Osoby zarabiające w walucie obcej mają mimo wyższych dochodów często trudności w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Główną przyczyną jest fakt, że wg rekomendacji KNF kredyt hipoteczny musi być w walucie dochodu. Problemem w tym przypadku jest to, że aktualnie jedynie dwa banki udzielają kredytów w walutach obcych, pozostałe jedynie w PLN i wyłącznie dla osób zarabiających w PLN. Inaczej jest w przypadku kredyt gotówkowego. Tutaj rekomendacja KNF odnośnie waluty kredytu nie obowiązuje i można zarabiając za granicą otrzymać kredyt w PLN. Jest to istotne w sytuacji gdy przewidywany jest powrót do Polski lub zmiana waluty dochodu. Wówczas kredyt hipoteczny pozostanie w walucie dochodu w momencie zaciągania kredytu. Przewalutowanie na PLN jest co prawda bezpłatne, ale przeliczenie nastąpi po aktualnym kursie i jeśli będzie wyższy to kwota kredytu hipotecznego może wzrosnąć.

 

Więcej o kredytach gotówkowych przy dochodach w walucie obcej – kredyt gotówkowy w walucie obcej

 

8. Krótki okres spłaty

 

Różnica w oprocentowaniu kredytu hipotecznego i gotówkowego jest duża. Dobry kredyt hipoteczny ma dzisiaj oprocentowanie na poziomie ok. 2,5%, a dobry kredyt gotówkowy ok. 8,0%. Różnica na racie może być, więc spora. W przypadku jednakże krótkich okresów spłaty różnice między ratą kredytu hipotecznego, a gotówkowego nie muszę być wysokie. Poniżej przykłady:

 

 

Biorąc pod uwagę wcześniej wymienione atuty kredytu gotówkowego przy krótkich okresach spłaty różnice w ratach mogą być na tyle niewielkie, że korzystniejsze może być finansowanie zakupu nieruchomości kredytem gotówkowym.

 

9. Mała kwota kredytu

 

Analogicznie do sytuacji z krótkim okresem spłaty sytuacja wygląda gdy kwota kredytu jest niska. Gdy potrzebne jest niewielkie finansowanie kredytem tylko niewiele wyższa może być rata kredytu gotówkowego od raty kredytu hipotecznego. Trzeba również pamiętać, że czasami otrzymanie małego kredytu hipotecznego może nie być możliwe. Są banki gdzie minimalna kwota takiego kredytu to. 100.000zł, 70.000zł lub 50.000zł. Poniżej przykłady rat dla niskich kwot kredytów:

 

Ponownie różnice w ratach mogą być na tyle nieduże, że lepszą opcją może być zaciągnięcie kredytu gotówkowego na zakup mieszkania. Zwłaszcza, że przy kredycie hipotecznym pojawia się jeszcze koszt wyceny w kwocie od 400 do 800zł w zależności od nieruchomości.

 

10. Na każdy cel

 

Kredyt gotówkowy w zasadzie może być udzielony na dowolny cel. Czasami w umowie pojawiają się ograniczenia w postaci zakazu finansowania nim działalności gospodarczej lub hazardu, ale na pewno nie ma przeszkód aby sfinansować nim zakup nieruchomości. W przypadku kredytu hipotecznych o celu mieszkaniowym katalog celów jest ograniczony. O ile zakup nieruchomości lub jej remont lub budowa są jedynymi z nich o tyle zdarzają się sytuacje, że dany cel nie jest na tej liście. Przykładem może być np. finansowanie zakupu wyposażenia mieszkania w sprzęt AGD (wolnostojący) i meble (niezabudowane) lub sfinansowanie wkładu partycypacyjnego TBS, zakupu działki letniskowej czy ogródka działkowego. Takie zakupy mogą być celem kredytu gotówkowego.

 

Kredyt gotówkowy – zamiana na kredyt hipoteczny

 

Powyższe przykłady sytuacji gdy korzystne może być sfinansowanie zakupu nieruchomości kredytem gotówkowym zamiast hipotecznym z uwagi na ograniczenia kwotowe kredytów gotówkowych dotyczyć będą zakupów za niskiego kwoty lub z dużym wkładem własnym. Jeśli powodem takiej decyzji będzie np. brak możliwości lub czasu uzyskania kredytu hipotecznego należy pamiętać, że w przyszłości kredyt gotówkowy można spłacić kredytem hipotecznym. Wówczas wnioskuje się o kredyt hipoteczny, ale nie o celu mieszkaniowym, a konsolidacyjnym. Jest to kredyt nieco droższy niż kredyt hipoteczny, ale zdecydowanie tańszy od kredytu gotówkowego i z możliwością wydłużenia spłaty nawet do 30 lat.

 

Wówczas konieczność zaciągnięcia kredytu gotówkowego można potraktować jako „rozwiązanie tymczasowe”. Po zakupie nieruchomości, po uregulowaniu stanu prawnego lub np. po uzyskaniu dokumentów potwierdzających status działki budowlanej można już jako właściciel zawnioskować o taki kredyt bez presji czasu. Poniżej przykłady tego typu kredytów:

 

 

Różnica w ratach między kredytem hipotecznym mieszkaniowym, a kredytem hipotecznym konsolidacyjnym nie jest aż tak duża aby odrzucić możliwości finansowania na początku zakupu kredytem gotówkowym.

 

 

 

 

 

Kredyty Hipoteczne
  • Mieszkaniowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Firmowe
Kredyty gotówkowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Szybka decyzja
  • Na realizację marzeń
Kredyty firmowe
  • Inwestycyjne
  • Obrotowe
  • Ze wsparciem z Unii
  • Leasing, factoring
Ubezpieczenia
  • Na wypadek śmierci
  • Od wypadków
  • Rodzinne
  • Z funduszem