Dodano: 16 Maj 2021, Autor: Wojciech Droździel

Kredyt hipoteczny – stałe oprocentowanie czy zmienne -2021

Oprocentowanie stałe czy zmienne kredyt hipotecznyW ostatnim czasie wśród ofert kredytów hipotecznych wielu banków pojawiły się również takie gdzie jest stałe oprocentowanie zamiast oprocentowania zmiennego. Dlaczego pojawiła się taka możliwość oraz czy warto skorzystać z takiej oferty?

 

 

Stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych w 2021 – zalecenie KNF

 

 

Wprowadzenie kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu jest skutkiem nowej Rekomendacji S da kredytów hipotecznych opublikowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Rekomendacja ta stanowi zbiór dobrych praktyk dotyczących ograniczania ryzyka kredytów zabezpieczonych hipoteką. Wcześniej spowodowała ona m.in. wprowadzenie zasady udzielania kredytów hipotecznych jedynie w walucie dochodu co spowodowało zakończenie „ery kredytów walutowych” w Polsce (zwłaszcza kredytów we frankach szwajcarskich – CHF).

 

KNF oczekuje, że kredyty o stałym oprocentowaniu zostaną wprowadzone przez banki spółdzielcze do dnia 31 grudnia 2022 r (udział tych banków w ogólnej sprzedaży kredytów hipotecznych w Polsce jest nieduży). Pozostałe banki mają jednak czas do 30 czerwca 2021. Ponadto KNF wymaga, aby  kredytobiorca otrzymał wyjaśnienie na czym polega różnica w rodzajach oprocentowania i co wpływa na jego wysokość i zmianę. Wszystko to po to, aby mógł podjąć on decyzję rozważając wszelkie za i przeciw wybierając rodzaj oprocentowania.

 

Przeczytaj też –> Jak zmienić oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego na stałe

 

Oprocentowanie zmienne kredytów hipotecznych

 

 

Dotychczas udzielane kredyty hipoteczne w Polsce oparte są o system zmiennego oprocentowania. Nie należy mylić tego pojęcia z rodzajem rat jakie kredytobiorca ma do wyboru – raty równe (annuitetowe; nazywane często nieprecyzyjnie „stałymi”) lub raty malejące (o stałej części kapitałowej).

 

Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowania uzależniona jest od dwóch parametrówmarży oraz stopy bazowej jaką jest WIBOR3M lub WIBOR6M. Marża kredytu hipotecznego ustalana jest przez bank i co do zasady jest stała. Może ona w przyszłości co prawda ulec zmianie, np. wzrostowi, ale zwykle jest to uzależnione od niespełnienia przez kredytobiorców określonych w umowie warunków promocyjnych kredytów hipotecznego (np. zasilania konta, rezygnacji z dodatkowych produktów jak np. ubezpieczenie nieruchomości czy na życie) lub niespełnienia innych warunków jak np. nieustanowienie na czas zabezpieczenia (np. hipoteka),  niedostarczenia cesji z polis na życie i/lub nieruchomości czy nierozliczenie się na czas na z budowy / remontu. Jeśli jednak kredytobiorca wywiązuje się z warunków promocji i wywiązuje się z wszelkich innych zapisów umowy bank nie może zmienić marży i tutaj nie ma ryzyka wzrostu oprocentowania.

 

Ryzyko wzrostu oprocentowania kredytu hipotecznego, a co za tym idzie wzroście raty jest w drugim składniku oprocentowania jakim jest WIBOR.  Należy traktować ten wskaźnik jako podstawę oprocentowania wszystkich  kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu. Oznaczenie 3M i 6M określa okres termin obowiązywania WIBORu i jeśli jest np. 3M oznacza to, że oprocentowanie na okres trzech miesięcy będzie na takim samym poziomie, a po każdym trzymiesięcznym okresie bank je zaktualizuje i rata może ulec zmianie. W rzeczywistości zmiana tego parametru, pomijając rok 2020 o czym za chwilę), następuje rzadko. Analogicznie wygląda sytuacja w przypadku WIBOR6M.

 

Czym jest WIBOR?

 

WIBOR czyli Warsaw Interbank Offer Rate jest to referencyjna wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. Innymi słowy jest to cena pieniądza na rynku międzybankowym po jakiej banki mogą pożyczać sobie pieniądze. Co ważne dla kredytobiorców jego wysokość nie jest ustalana bezpośrednio przez banki komercyjne, w których zaciągane są kredyty hipoteczne, a na jego wysokość wpływ ma przede wszystkim wysokość stopy referencyjnej, która jest ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) czyli organ Narodowego Banku Polskiego. W teorii RPP może zmieniać stopy procentowe raz w miesiącu jednakże w praktyce zmieniane są one rzadko. Przed wybuchem pandemii koronawirusa w 2020 rok stopy procentowe nie były zmieniane przez ponad 5 lat! RPP podejmuje decyzje odnośnie zmian wysokości stóp na podstawie danych makroekonomicznych, z których najważniejszą jest wysokość inflacji. W sytuacji gdy inflacja jest wysoka stopy procentowe powinny być na wyższym poziomie, a w sytuacji gdy jest niska powinni być obniżane.

 

 

Wpływ pandemii koronawirusa na wysokość WIBORu

 

 

W kontekście zmian wysokości stóp procentowych, WIBORu i w konsekwencji zmian oprocentowania kredytów hipotecznych trzeba tu wspomnieć o wpływie pandemii koronowirusa. Jak już wspomniano przed jej wybuchem stopa referencyjna nie była zmieniana przez ok 5 lat. Jednakże w samym 2020 roku doszło do trzech znaczących obniżek stóp przez co aktualnie są one najniższe w historii (stopa referencyjna aktualnie wynosi 0,10). Do obniżek doszło mimo wysokiej inflacji (3,4% za 2020 rok), która była również wyższa niż we wcześniejszych latach gdy stopy były na wyższym poziomie. Decyzję taką podjęto w celu pobudzenia gospodarki, która przeżywa trudności w związku z pandemią. Na skutek obniżki stóp procentowych WIBOR zmalał (z 1,7% przed pandemią do 0,21 / 0,22%  aktualnie – WIBOR3M), a w ślad za nim zmalały mocno i raty kredytów hipotecznych. Skutkiem obniżki stóp jest również znaczące obniżenie oprocentowania depozytów.

 

Powyższe informacje są bardzo istotne w kontekście wyboru pomiędzy zmiennym oprocentowaniem kredytów hipotecznych, a stałym. Wydawać się może, że niskie stopy procentowe i rekordowo niskie raty przy oprocentowaniu zmiennym powinny zachęcać do decyzji zaciągnięcia kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej zwłaszcza w kontekście wysokiej inflacji. Jednakże jest  co najmniej kilka argumentów, które trzeba wówczas rozważyć:

 

 

 

 

Dzisiaj z pewnością sytuacja jest bardziej dynamiczna w kontekście wysokości stóp procentowych niż przed wybuchem pandemii. Choć pojawiły się deklaracje, że do końca aktualnej kadencji Rady Polityki Pieniężnej stopy nie będą podwyższane nie należy brać tego za pewnik. Kryzys gospodarczy czy jeszcze większy wzrost inflacji może dotknąć Polskę w późniejszym terminie, a wówczas RPP może chcieć zareagować. 

 

 

Stałe, a zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych – porównanie

 

 

Nikt nie jest w stanie przewidzieć jak będą wyglądały stopy procentowe i WIBOR w przyszłości. Na pewno jednak argumentem przy wyborze oferty między zmiennym, a stałym oprocentowaniem kredytu hipotecznego powinna mieć wysokość rat przy oprocentowaniu stałym i zmiennym. Poniżej przedstawiam dwa warianty ofert kredytów hipotecznych zarówno dla zmiennego i stałego oprocentowania na podstawie ofert czterech różnych banków.

 

Założenia prezentacji ofert są następujące:

 

 

Wariant I: cena zakupu nieruchomości – 400.000zł, kredyt na kwotę 360.000zł (40.000zł – wkład własny), okres kredytowania 30 lat:

 

Rodzaj oprocentowania Oprocentowanie stałe (5lat) Oprocentowanie zmienne Rata – oprocentowanie stałe (5 lat) Rata – oprocentowanie zmienne Suma odsetek Różnica w ratach
BANK 1
Stałe 3,74% 2,79% 1 679 zł 1 531 zł 194.355zł 173 zł
Zmienne 2,79% 1 506 zł 175.207zł
BANK 2
Stałe 4,90% 3,31% 1 910 zł 1 619 zł 240.388zł 332 zł
Zmienne 3,31% 1 578 zł 208.303zł
BANK 3
Stałe 3,70% 3,11% 1 657 zł 1 555 zł 205.945zł 118 zł
Zmienne 3,11% 1 539 zł 194.117zł
BANK 4
Stałe 4,57% 3,46% 1 839 zł 1 637 zł 241.619zł 231 zł
Zmienne 3,46% 1 608 zł 219.072zł

 

Wariant II: cena zakupu nieruchomości – 400.000zł, kredyt hipoteczny na kwotę 360.000zł (40.000zł – wkład własny), okres kredytowania 15 lat:

Rodzaj oprocentowania Oprocentowanie stałe (5lat) Oprocentowanie zmienne Rata – oprocentowanie stałe (5 lat) Rata – oprocentowanie zmienne Suma odsetek Różnica w ratach
BANK 1
Stałe 3,74% 2,79% 2 667 zł 2 549 zł 98.952zł 169 zł
Zmienne 2,79% 2 498 zł 82.573zł
BANK 2
Stałe 4,90% 3,31% 2 828 zł 2 625 zł 137.571zł 279 zł
Zmienne 3,31% 2 549 zł 110.090zł
BANK 3
Stałe 3,70% 3,11% 2 609 zł 2 537 zł 100.990zł 104 zł
Zmienne 3,11% 2 505 zł 90.933zł
BANK 4
Stałe 4,57% 3,46% 2 766 zł 2 626 zł 241.619zł 200 zł
Zmienne 3,46% 2 566 zł 219.072zł

 

Jak już wspomniano każdym przypadku rata w trakcie obowiązywaniu oprocentowania stałego (5 lat) jest wyższa od tej, która byłaby przy ofercie tego samego banku, ale dla oprocentowania zmiennego. Zyskujemy dzięki temu jednak pewność, że rata się nie zmieni niezależnie od wysokości stóp procentowych. Po upływie 5 lat bank zaproponuje ponownie stałe oprocentowanie na okres 5 lat lub przejście na oprocentowanie zmienne (marża jest taka jak w ofercie o zmiennym oprocentowaniu w chwili udzielenia). Należy jednak założyć, że wówczas wybór może być podobny – stałe oprocentowanie, ale wyższe lub zmienne, ale niższe.

 

Przy założeniu braku zmiany wysokości WIBORu  po upływie okresu 5 lat i po przejściu na identyczną marżę jak w przypadku oferty kredytu o zmiennym oprocentowaniu rata kredytu jest wyższa niż w przypadku oferty o zmiennym oprocentowaniu. Wynika to z tego, że przy wyższym oprocentowaniu (oprocentowanie stałe) i przy systemie spłat  dla rat równych spłaca się mniej kapitału, a więcej odsetek. Różnica ta może być jednak mniejsza w przypadku  wzrostu stóp procentowych gdzie oprocentowanie i rata kredytu o zmiennym oprocentowaniu wzrośnie. Natomiast jeśli wzrost WIBORu byłby znaczny jest nawet możliwa odwrotna sytuacja tj. taka gdzie rata po przejściu ze stałego na zmienne oprocentowanie będzie niższa (wówczas przy stałym niższym oprocentowaniu zostanie spłacona większa kwota kapitału).

 

W przypadku decyzji o kredycie hipotecznym ze stałym oprocentowaniem ważny jest wybór odpowiedniego banku. Różnice w wysokości oprocentowania stałego są tutaj większe pomiędzy poszczególnymi bankami niż w przypadku oprocentowania zmiennego. W przypadku pierwszego wariantu różnica między najniższą, a najwyższą ratą to aż 253zł, a w przypadku drugiego wariantu jest to 219zł. Co warte uwagi to ponadto to, że przy krótszym okresie spłaty różnice w ratach między oprocentowaniem zmiennym, a stałym są mniejsze.

 

Z powyższych porównań można, więc wysnuć prosty wniosek, że w przypadku gdy stopy procentowe nie ulegną zmianie bardziej opłacalny jest kredyt o zmiennej stopie procentowej. Co w sytuacji gdy stopy procentowe ulegną wzrostowi?

 

Przeczytaj też –> Jak zmienić oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego na stałe

 

 

Wzrost stóp procentowych, a wysokość rat

 

 

W przypadku wzrostu stóp procentowych oraz WIBORu rata o zmiennym oprocentowaniu ulegnie zwiększeniu gdy tymczasem rata dla kredytu o stałym pozostanie niezmieniona. Nie oznacza to jednak, że podwyżka stóp procentowych od razu to spowoduje, ponieważ oprocentowanie zmienne jest na tyle niższe od stałego, że istnieje pewien „bufor bezpieczeństwa”. Poniżej na przykładzie dwóch z wcześniej porównywanych banków symulacje wzrostu WIBORu.

 

Wariant I: cena zakupu nieruchomości – 400.000zł, kredyt na kwotę 360.000zł (40.000zł – wkład własny), okres kredytowania 30 lat:

 

BANK3: oprocentowanie zmienne – marża 2,89% + WIBOR3M (0,22%) = 3,11%

 

Rodzaj oprocent. Oprocent. stałe (5lat) Oprocent. zmienne (WIBOR3m – 0,22%)
Rata – oprocent. stałe (5 lat) Rata – oprocent. zmienne (WIBOR3m – 0,22%) Rata – oprocent. zmienne (WIBOR3m – 0,72%) Rata – oprocent. zmienne (WIBOR3m – 1,22%) Rata – oprocent. zmienne (WIBOR3m – 1,72%)
Bank 3  
Stałe 3,70% 1 657 zł
Zmienne 3,11% 1 539 zł 1 638 zł 1 741 zł 1 847 zł

 

BANK 4: oprocentowanie zmienne – marża 3,22% + WIBOR6M (0,24%) = 3,46%

 

Rodzaj oprocent. Oprocent. stałe (5lat) Oprocent. zmienne (WIBOR6m – 0,24%)
Rata – oprocent. stałe (5 lat) Rata – oprocent. zmienne (WIBOR6m – 0,24%) Rata – oprocent. zmienne (WIBOR6m – 0,74%) Rata – oprocent. zmienne (WIBOR6m – 1,24%) Rata – oprocent. zmienne (WIBOR6m – 1,74%)
Bank 4  
Stałe 4,57% 1 839 zł
Zmienne 3,46% 1 608 zł 1 710 zł 1 815 zł 1 923 zł

 

W przypadku pierwszego z banków wzrost WIBORU o 0,50 pp z 0,22% do 0,72% spowodował już niemal zrównanie rat między stałym, a zmiennym oprocentowaniem. W drugim przypadku wzrostu wysokości WIBORu musiałby wynosić ponad 1,0 pp. Należy zwrócić uwagę, że wskazana na porównaniu ostatnia wartość WIBORu (1,72 i 1,74%) to wysokość tego wskaźnika jaka była na poziomie sprzed wybuchu pandemii.

 

Stałe oprocentowanie nie zawsze możliwe

 

Niestety oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego nie zawsze jest możliwe. W przypadku kredytów uruchamianych w transzach w części banków nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu o stałym oprocentowaniu (tylko dla kredytów uruchamianych jednorazowo). Z tego powodu nie będzie możliwe otrzymanie kredytu np. na budowę domu czy na zakup mieszkania i wykończenie lub remont. Innym przykładem jest sytuacja gdy okresem kredytowania jest okres 5 lub 7 lat czyli na okres, w którym jest oprocentowanie stałe. Wówczas może nie być to możliwe (okres kredytowania musi być dłuższy niż okres oprocentowania stałego.

 

Oprocentowanie stałe czy zmienne kredytu hipotecznego – które wybrać?

 

 

Odpowiedź na to pytanie wydaje się prosta. Jeśli kredytobiorca zakłada znaczny wzrost stóp procentowych w najbliższych 5 latach to z pewnością bardziej opłacalne będzie stałe oprocentowanie. Jeśli jednak zakładany jest scenariusz braku wzrostu lub niewielkich podwyżek stóp bardziej będzie opłacalne zmienne oprocentowanie. Cały dylemat sprowadza się, wiec do pytania – jak będą wyglądały stopy procentowe w najbliższych latach? Odpowiedź na to pytanie z pewnością już nie jest łatwa. Jest szereg argumentów zarówno za spodziewanymi podwyżkami stóp jak i dla wariantu gdzie stopy będą nadal na niskim poziomie. Każdy z kredytobiorców powinien jednak świadomie podjąć decyzje znając wady i zalety jednego oraz drugiego wariantu oraz zasady kształtowania się stóp procentowych. Ja z kolei będę w stanie pomóc wybrać najkorzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego. Zapraszam do kontaktu!

Kredyty Hipoteczne
  • Mieszkaniowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Firmowe
Kredyty gotówkowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Szybka decyzja
  • Na realizację marzeń
Kredyty firmowe
  • Inwestycyjne
  • Obrotowe
  • Ze wsparciem z Unii
  • Leasing, factoring
Ubezpieczenia
  • Na wypadek śmierci
  • Od wypadków
  • Rodzinne
  • Z funduszem