Dodano: 15 lis 2016, Autor: Wojciech Droździel

Kredyt na budowę domu

Kredyt na budowę domu to jeden z rodzajów kredytu hipotecznego o celu mieszkaniowym. Jest to bardziej skomplikowany kredyt niż w przypadku np. kredyt na zakup mieszkania czy remont. Wybór odpowiedniego banku i oferty wymaga przeanalizowania większej ilości parametrów (oczywiście podstawowym jest nadal koszt kredytu).

 

Poniżej najważniejsze z nich:

 

• Sposób rozliczania transz – w zdecydowanej większości przypadków (zwłaszcza gdy finansowana kredytem jest większość budowy) kredyt będzie podzielony na części (transze). Uruchomienie kolejnej transzy będzie uzależnione od postępu prac. W przypadku ich braku lub niedostatecznego postępu bank nie uruchomi kolejnej kwoty kredytu. Co ważne żaden bank w zasadzie nie wymaga już przedstawienia faktur. Rozliczanie odbywa się albo na podstawie inspekcji banków (i tu może pojawić koszt np. 200zł za każdą), albo zdjęć przedstawianych przez kredytobiorców. Ten drugi wariant jest znacznie wygodniejszy i tańszy

 

• Wielkość wypłacanych transz – procedury tutaj są bardzo różne. Są banki, które niemal zawsze dzielą kredyt na dwie transze oraz takie gdzie może ich być cztery lub nawet pięć. Drugi przypadek może mieć miejsce gdy finansowanie budowy jest niemal w całości z kredytu i bank uruchamia kredyt wg aktualnej wartości nieruchomości. W przypadku gdy sama działka warta jest niewiele, może pojawić się wiele transz. Znacznie wygodniej jest mieć np. dwie większe transze niż kilka mniejszych

 

• Akceptacja kosztorysu – budując tzw. systemem gospodarczym to kredytobiorca musi sporządzić kosztorys. Każdy bank ma pewne wytyczne wg jakich akceptuje lub nie kosztorys. Podstawowym jest odpowiedni koszt budowy i nie może on być zbyt duży jak i zbyt mały. Są banki, które zaakceptują min. koszt na poziomie nie mniejszym niż 2500zł za metr, a są również takie gdzie wystarczy 1800zł. Często ma to kluczowe znaczenie, bo zdarzają się sytuację gdy ktoś wykonując wiele prac samodzielnie potrafi zbudować dom dużo niższym kosztem i na odwrót gdy ktoś inny chce wybudować do na bardzo wysokim standardzie. W pierwszym przypadku może być problem aby uzyskać małą kwotę kredytu hipotecznego (bank obawia się, że to za mało aby sfinansować budowę), a w drugim aby uzyskać tyle ile się oczekuje (bank obawia się, że zainwestowana kwota nie powiększy wartości nieruchomości). Do tego dochodzą jeszcze różnice geograficzne – dużo droższe będzie wybudowanie domu w Warszawie niż na prowincji poza miastem.

 

• Wniesienie wkładu własnego – w większości banków najpierw trzeba zaangażować swoje środki, a następnie bank uruchamia kredyt hipoteczny i za pieniądze z kredytu dokańczana jest inwestycja. Są jednak oferty gdzie finansowanie może być albo naprzemienne (tj. wkład własny – kredyt – wkład własny), a nawet takie gdzie można zakończyć budowę ze środków własnych. Jest to bardzo istotne gdy ktoś np. chce wybudować dom do stanu surowego, następnie sprzedać posiadane mieszkanie i z tych pieniędzy skończyć budowę

 

• Termin ukończenia budowy – bank będzie wymagał formalnego zakończenia budowy. W jednym banku będzie to 24 m-ce, a w innym nawet 36 m-ce. Rzadko ma to kluczowe znaczenie, ale są przypadki gdy ktoś chce budować częściowo za środki własne z bieżących dochodów i budowa się przeciąga

 

• Finansowanie poszczególnych prac – w wielu bankach za kredyt będzie można sfinansować meble w zabudowie lub szafy wnękowe, a w innych nie będzie to możliwe. W niektórych może być ponadto problem ze sfinansowaniem nietypowo dużych kwotowo poszczególnych etapów (np. koszt ogrzewania w sytuacji gdy ktoś planuje np. pompę ciepła za 50.000zł.

 

• Okres karencji, a możliwość spłaty kapitału – standardowo w przypadku uruchamiania kredytu w transzach do czasu uruchomienia ostatniej transzy jest okres karencji i spłaca się same odsetki. Są jednak oferty gdzie w tym czasie można już spłacać kapitał. Dla wielu jest to istotne, aby kwota kredytu jeszcze w czasie budowy zaczynała się zmniejszać.

 

Najważniejszy jest koszt kredytu i wysokość raty. Biorąc jednak powyższe często decydujące są inne parametry. Różnica na racie w wysokości 10zł / m-ąc może nie być istotna jeśli w jednym banku nie będzie problemu z akceptacją kosztorysu, bank uruchomi kredyt w dwóch zamiast pięciu transzach i na podstawie zdjęć, a nie inspekcji bankowych (5 x 200zł = 1000zł), a do tego pozwoli zakończyć budowę ze środków własnych.

 

Zapraszam do kontaktu. Pomogę wybrać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny na budowę domu, sporządzić kosztorys budowlany i doradzę jak najlepiej sfinansować budowę.