Dodano: 22 mar 2024, Autor: Wojciech Droździel
W zasadzie w każdym banku przy wyborze rodzaju spłaty kredytu hipotecznego mamy do wyboru raty równe (tzw. annuitetowe) oraz malejące (równa rata kapitałowa). Jaki rodzaj rat wybrać aby spłata kredytu była korzystniejsza dla kredytobiorcy?
Raty równe to raty uśrednione gdzie ich wysokość jest taka sama przez cały okres spłaty kredytu. Ich wysokość zmieni się dopiero w momencie zmiany oprocentowania kredytu. W ratach tych część kapitałowa raty zwiększa się w czasie i w pierwszym okresie spłaty jest ona znacznie mniejsza niż w przypadku kredytu z ratami malejącymi.
W przypadku rat malejących część kapitałowa raty jest natomiast stała i na początku spłaty kredytu jest ona wyższa niż w ratach równych. Ten system spłat charakteryzuje się tym, że z każdym kolejnym miesiącem (pod warunkiem, że oprocentowanie kredytu nie wzrośnie) rata maleje. Początkowe raty są jednak znacznie wyższe niż w przypadku rat równych. Przy kredycie na 30 lat, w zależności od wysokości oprocentowania i okres spłaty, rata malejąca może być wyższa od ok 1/4 do 1/3 w stosunku do raty równej.
Poniżej porównanie rat dla kredytu na kwotę 400.000zł, na 30 lat przez pierwsze 12 miesięcy spłaty:
| Raty malejące | Raty równe | ||||||
| Kapitał | Odsetki | Rata | Kapitał | Odsetki | Rata | ||
| 1 | 1 666,67 zł | 2 500,00 zł | 4 166,67 zł | 722,37 zł | 2 500,00 zł | 3 222,37 zł | |
| 2 | 1 666,67 zł | 2 489,58 zł | 4 156,25 zł | 726,89 zł | 2 495,49 zł | 3 222,37 zł | |
| 3 | 1 666,67 zł | 2 479,17 zł | 4 145,83 zł | 731,43 zł | 2 490,94 zł | 3 222,37 zł | |
| 4 | 1 666,67 zł | 2 468,75 zł | 4 135,42 zł | 736,00 zł | 2 486,37 zł | 3 222,37 zł | |
| 5 | 1 666,67 zł | 2 458,33 zł | 4 125,00 zł | 740,60 zł | 2 481,77 zł | 3 222,37 zł | |
| 6 | 1 666,67 zł | 2 447,92 zł | 4 114,58 zł | 745,23 zł | 2 477,14 zł | 3 222,37 zł | |
| 7 | 1 666,67 zł | 2 437,50 zł | 4 104,17 zł | 749,89 zł | 2 472,48 zł | 3 222,37 zł | |
| 8 | 1 666,67 zł | 2 427,08 zł | 4 093,75 zł | 754,58 zł | 2 467,80 zł | 3 222,37 zł | |
| 9 | 1 666,67 zł | 2 416,67 zł | 4 083,33 zł | 759,29 zł | 2 463,08 zł | 3 222,37 zł | |
| 10 | 1 666,67 zł | 2 406,25 zł | 4 072,92 zł | 764,04 zł | 2 458,34 zł | 3 222,37 zł | |
| 11 | 1 666,67 zł | 2 395,83 zł | 4 062,50 zł | 768,81 zł | 2 453,56 zł | 3 222,37 zł | |
| 12 | 1 666,67 zł | 2 385,42 zł | 4 052,08 zł | 773,62 zł | 2 448,76 zł | 3 222,37 zł | |
Pełny harmonogram spłaty – TUTAJ (plik pdf)
Jeśli najważniejsze jest dla nas aby kredyt był jak najtańszy w całym okresie spłaty to raty malejące wydają się być lepszym wyborem. Całkowity koszt odsetkowy bowiem takiego kredytu jest niższy niż w przypadku rat równych. Wynika to z tego, że spłata kapitału następuje szybciej przez z każdym kolejnym miesiące odsetki są naliczanie od mniejszej kwoty. Poniżej symulacja kosztów odsetkowym kredytów na podanym wcześniej przykładzie przy założeniu braku zmiany oprocentowania przez cały okres i braku nadpłat kredytu:
| Odsetki | ||
| Raty malejące | Raty równe | Różnica |
| 451 250,00 zł | 606 868,89 zł | 155 618,89 zł |
Z kolei jeśli kluczowe będzie bezpieczeństwo lepszym wyborem może się okazać wybór raty równej. W podanym wcześniej przykładzie pierwsza rata równa jest niższa od raty malejącej aż o 32%. W kolejnych miesiącach rata malejąca maleje, ale pozostaje nadal wyższa przez kolejne 119 miesięcy, a więc przez 1/3 okresu spłaty kredytu. Trzeba mieć ponadto na uwadze, że ewentualny wzrost oprocentowania kredytu hipotecznego będzie bardziej odczuwalny w przypadku rat malejących niż równych.
Aktualnie przy odpowiednim podejściu do spłaty kredytu hipotecznego można połączyć obie powyższe kwestie tj. niższy koszt odsetkowy oraz bezpieczeństwo. Wybierając kredyt z ratą równą mamy do spłaty niższą ratę przez co nasze „obowiązkowe” do zapłaty miesięczne zobowiązanie jest niższe niż w ratach malejących. W przypadku przejściowych kłopotów finansowych zdecydowanie lepiej mieć niższa ratę do zapłaty. Rozwiązaniem wyższego koszu odsetkowego są regularne nadpłaty kredytu hipotecznego. Aktualnie w zdecydowanej większości ofert kredytowych nie ma ogóle opłaty za wcześniejszą spłatę / nadpłatę, a sama nadpłata technicznie jest bardzo prosta (wystarczy zgłosić ją przez bankowość internetową).
W sytuacji gdy kredytobiorca wybierze raty równe, ale co miesiąc będzie nadpłacał kredyt różnicą między ratami równymi i malejącymi, począwszy od pierwszego miesiąca, koszt odsetkowy wyjdzie identyczny. Kwota nadpłata w całości jest bowiem przeznaczana na spłatę kapitału, a różnica między ratami wynika właśnie z różnicy między częściami kapitałowymi rat. Jest to oczywiście bardziej teoretyczna sytuacja niż faktycznie przeprowadzana spłata kredytu hipotecznego gdyż w rzeczywistości trudno byłoby co miesiąc nadpłacać kredyt dokładnie różnicę między ratami równymi, a malejącymi z bieżącym uwzględnianiem zmiany harmonogramu spłat kredytu w ratach równych do pierwotnego harmonogramu rat malejących. Jednakże jakiekolwiek regularne nadpłaty kredytu hipotecznego z ratami równymi spowodują spadek kosztu odsetkowe przy zachowaniu większego bezpieczeństwa niż w ratach malejących.
Powyższe argumenty powodują, że aktualnie niezwykle mało osób decyduje się na raty malejące. Osoby, które są w stanie wyższe raty i tak zwykle decydują się na niższe raty równe z zamiarem regularnych nadpłat. System rat malejących powinny wg mnie wybrać osoby, które mają problem z „dyscypliną finansową” czyli takie, które mają tendencję do wydawania całości wolnych środków. Ratę kredytową z pewnością bowiem zapłacą (bank skutecznie się o tym przypomni).