Dodano: 07 sie 2016, Autor: Wojciech Droździel
Dla większości z nas odpowiedź będzie prosta – najlepszym kredytem jest ten, który jest najtańszy. Jednakże znalezienie tego najtańszego wcale nie jest łatwe i tu z pomocą może przyjść doświadczony doradca finansowy.
Trudność wynika przede wszystkim ze złożoności ofert samych kredytów w różnych bankach jak i odmiennej sytuacji kredytobiorców. Dla jednej osoby najtańszy będzie kredyt jednego banku, a dla drugiej przy zbliżonych parametrach oferta innego banku.
O strukturze kredytów, na co zwrócić uwagę, jak skonstruowane jest oprocentowanie i jakie kryteria należy obrać przy wyborze oferty pisałem wcześniej.
Poniżej przedstawię jednak różnicę na konkretnym przykładzie za który posłuży kredyt hipoteczny na 30 lat, na kwotę 200.000zł przy zabezpieczeniu wartym 250.000zł (a więc z wkładem własnym w wysokości 50.000zł czyli 20%). Pomijam kwestię zdolności kredytowej, nazwy banków są celowo ukryte, ponieważ ze względu na duża zmienność ofert ktoś mógłby zostać wprowadzony w błąd mając dostęp do nieaktualnej oferty – prezentacja ofert tutaj.
To najczęściej przyjmowane kryterium przy wyborze kredytu zarówno hipotecznego, firmowego jak i tzw. kredytu gotówkowego. Jest to suma odsetek jakie zapłacimy przez cały okres kredytowania.
Odsetki w najtańszej, wg tego kryterium, ofercie wynoszą 105.110zł przez cały okres, a następnie odpowiednio 117.313zł i 122.107zł. Dlaczego, więc pierwsza oferta jest bardzo rzadko wybierana przez kredytobiorców? Ponieważ to kryterium mimo, iż powinno być najważniejsze nie jest jedyne jakie należy wziąć pod uwagę. Ważne są również koszty uzyskania kredytu (np. prowizja lub obowiązkowe w danej ofercie ubezpieczenie).
Tutaj sytuacja wygląda już inaczej, ponieważ oferta kredytu gdzie były najniższe koszty odsetkowe (najniższa marża) ma najwyższe koszty udzielenia (aż 5% prowizji / ubezpieczenia do zapłaty przed uruchomieniem). Mimo to oferta banku z najniższymi odsetkami nadal jest najtańsza, ponieważ całkowity koszt kredytu wynosi 121.310zł wobec 129.013zł i 132.224zł w pozostałych dwóch ofertach.
Mimo bardziej szczegółowej przyjętej metody wyliczania najtańszego kredytu hipotecznego wybór pierwszej z tych ofert należy do rzadkości. Jest tak ponieważ oba kryteria zakładają spłatę kredytu przez cały okres 30 letni, bez nadpłacania go i wcześniejszej spłaty.
Nie natknąłem się nigdzie na dane z Polski, ale średnia „życia” kredytu hipotecznego w Wielkiej Brytanii wynosi np. 7 lat. Należy się spodziewać, że w Polsce będzie podobnie. Zdecydowana większość z nas spłaciła lub spłaci kredyt znacznie szybciej niż po 30 latach i nie musi być to wcale konsekwencja spadku, dużej darowizny lub wygranej w LOTTO. Na początku wystarczy nam mieszkanie typu kawalerka by później po założeniu rodziny potrzebne było już mieszkanie z dwoma pokojami, a następnie dom. Wraz ze wzrostem naszego dochodu będziemy w stanie zaciągnąć nieco większy kredyt, a poprzedni po sprzedaży nieruchomości zostanie spłacony przez nabywcę.
Jest to o tyle ważne, że zupełnie inaczej całkowity koszt będzie wyglądał jeśli spłacimy kredyt np. po 7 latach. W ofercie która była najtańsza same odsetki wyniosłyby 39.330zł i po dodaniu kosztów udzielenia (10.200zł) daje kwotę 49.530zł. W kolejnych ofertach jest to odpowiednio 43.501zł + 6.000zł = 49.501zł i 45.122zł + 3980zł = 49.102zł. Pozycje zostały tutaj w tym przypadku odwrócone, a różnice na niekorzyść poprzednio lidera byłyby jeszcze większe gdyby okres całkowitej wcześniejszej spłaty był krótszy (a co jak zdecydujemy się wybudować dom za 2 lata?). Sporym ryzykiem może być decyzja zaciągnięcia kredytu o niższej racie (mniejszej marży), ale znacząco wyższych kosztach udzielenie kredytu, ponieważ prawdziwa oszczędność może pojawić się dopiero z 8, 9, 10 lub np. 12 roku spłaty (wtedy gdy suma różnicy w wysokości rat pokryje większe koszty zapłacone na początku).
Ponadto przy kwestie wcześniejszej całkowitej spłaty lub nadpłaty trzeba jeszcze wziąć pod uwagę opłatę (prowizję) za wcześniejszą, która występuje już praktycznie przy każdym kredycie hipotecznym. Okresy występowania tej opłaty są bardzo różne i wynoszą od 3 lat nawet do całego okres spłaty (np. 30 lat). W wielu bankach są jednak pewnie „furtki” umożliwiające nadpłatę bez kosztów lub zminimalizowanie kosztów całkowitej spłaty kredytu hipotecznego.
Tak powie wielu przyszłych kredytobiorców i będziemy miało rację o ile jedyne kryterium jak wybierze to całkowity koszt kredytu. Zdecydowana większość kredytów będzie bowiem droższa jeśli zdecydujemy się na wariant z ubezpieczeniem płatnym miesięcznie niż bez ubezpieczenia.
Palet ubezpieczeń jakie są do wyboru w bankach jest szeroka (pisałem o tym również tutaj). Warto rzeczywiście się zastanowić się ubezpieczenia od utraty pracy, hospitalizacji, nieszczęśliwego wypadku, trwałego inwalidztwa itd. z uwagi na warunki wypłaty, wyłączeniu i wysokość sum ubezpieczenia i które dodatkowo są dość drogie. Jednakże dla wielu osób bardzo ważne przy kredycie hipotecznym jest zabezpieczenie drugiej osoby (współkredytobiorcy) na wypadek swojej śmierci i w tym celu służy ubezpieczenie na życie.
Za pomoc w rozumieniu działania tego ubezpieczenia i sensu w jego zawierania może posłużyć prosty przykład. Załóżmy identyczne kryterium kredytu hipotecznego jak poprzednio (kredy 200.000zł, LTV 80%, okres 30 lat) – przykład ofert z dodatkowymi składkami – tutaj. Kredytobiorcami niech będzie typowa rodzina z dwójką dzieci gdzie oboje kredytobiorców pracuje – żona zarabia 2.000zł netto, a mąż 3.000zł i poza kredytem nie mają innych zobowiązań. Przy dochodzie łącznym w wysokości 5.000zł miesięcznie spłata raty w wysokości 937zł nie jest dla nich problemem. Jednakże problem pojawiłby się wówczas gdyby jednej z osób zabrakło np. gdyby zginęła w wypadku samochodowym. Z dochodem 2.000zł lub nawet 3.000zł spłata raty i utrzymanie trzyosobowej rodziny byłoby bardzo trudne. Problem ten natomiast nie wystąpiłby gdyby było zawarte ubezpieczenie na życie do kredytu. W przypadku śmierci ubezpieczonego towarzystwo ubezpieczeniowe spłaciłoby kredyt w całości.
Dla jednych osób składka w wysokości 70zł miesięcznie jest zbędnym kosztem, a dla innych koniecznością. Nikt z nas nie lubi myśleć o przykrych rzeczach, zwłaszcza o śmierci najbliższym. Moim zdaniem jednak w przypadku braku znacznych oszczędności, dysproporcji dochodów pomiędzy kredytobiorcami, niewielkich dochodów ubezpieczenie na życie zwłaszcza przy kredycie hipotecznym jest niezbędne. Mimo tragedii w przypadku braku ubezpieczenia kredyt nadal trzeba będzie płacić, a dług nie zniknie.
Wracając do „najlepszego kredytu” – dla wielu będzie to ten gdzie poza niską ratą, niskimi kosztami jego uzyskania będzie korzystne ubezpieczenie na życie. Bazując na przedstawionej ofercie (tutaj) i założeniu, które przyjęliśmy wcześniej (spłata kredytu po 7 latach) oferta ponadto wychodzi bardzo korzystnie – odsetki 50.279zł + koszty 300zł (tylko) = 50.579zł. Różnica porównując do poprzednich jest bardzo niewielka.
Ponadto trzeba mieć świadomość, że składka w wysokości np. 70zł miesięcznie dla sumy ubezpieczenia w wysokości 200.000zł to bardzo niewiele. Banki najczęściej mogą zaoferować tańsze ubezpieczenia niż te zawarte indywidualnie, ponieważ są to ubezpieczenia grupowe.
Różnice w czasie rozpatrywania wniosków mogą być znaczne. Ma to miejsce zwłaszcza przy kredytach hipotecznych gdzie w jednym banku pełna analiza może zająć 10 dni, a w innym 30. Podobne różnice w czasie analizy mogą być przy kredytach dla firm, a znaczne mniejsze (od 1 do 5 dni) przy kredytach bez zabezpieczeń tzw. gotówkowych. Mimo postępującej cyfryzacji analizę nadal przeprowadza analityk lub kilku analityków na podstawie najczęściej dokumentów wysłanych w formie papierowej.
W jednych bankach proces jest bardziej długotrwały w innych krótszy. Nie ma to jednak żadnego wpływu na atrakcyjność kredytu. Najlepszy kredyt może być zarówno w banku, który analizuje szybko wnioski jak i w tym, który analizuje je najdłużej. Jeśli miałbym wskazać zależność to stwierdziłbym raczej, że korzystniejsze kredyty są raczej w bankach gdzie analiza trwa dłużej. Wynika to chociażby z tego, że banki gdzie oferta aktualnie jest najkorzystniejsza mają w analizie więcej wniosków niż pozostałe.
Zdarzają się jednak sytuacje gdzie kluczowy jest czas i ktoś może zdecydować się na kredyt z ratą wyższą o 5zł tylko dlatego, że jest już przyznany, a oczekiwanie na inny tańszy wiąże się z ryzykiem nie dotrzymania terminu umowy przedwstępnej i straty dużego zadatku.
Bardzo często zdarza się, że nie we wszystkich bankach można uzyskać kredyt, a czasami jest tak, że jedynie jeden bank jest w stanie go udzielić. Przyczyną takiego stanu rzeczy są różnorodności w procedurach jakie mają poszczególne banki w stosunku do:
Suma powyższych czynnik powoduje, że w ten kredytobiorca i transakcja w jednym banku mogą być zaakceptowane, a w innym z kilku powodów nie. Często nie łatwo jest „dobrać” odpowiedni bank, zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych.
Odpowiedź na pytanie, który kredyt jest najlepszy nie jest takie prosta. Na pewno nie zawsze będzie nim najtańszy kredyt, często zdecydują inne warunki. Inna sprawa, że dla jednego kredytobiorcy najtańszy będzie kredyt jednego banku, a dla drugiego zupełnie inny. Nie łatwo jest samemu wybrać ten najkorzystniejszy i wyliczyć ten najtańszy, dlatego zachęcam do skorzystania z doświadczonego doradcy finansowego i kredytowego w Szczecinie.