Dodano: 16 listopad 2020, Autor: Wojciech Droździel

Zakup mieszkania na wynajem

Kredyt na wynajem szczecinKupno mieszkania aby je wynająć i czerpać z niego dochód to w ostatnich popularna inwestycja. Czy opłaca się ją finansować kredytem hipotecznym w i czy sytuacja uległa zmianie po wybuchu pandemii koronawirusa?

 

Wynajem jako bezpieczna inwestycja

 

Wynajem nieruchomości uważany jest za bezpieczną inwestycję. Inwestujący za pieniądze nabywa nieruchomość, która jest jego własnością i w przypadku niewynajęcia mieszkania zawsze może sprzedać mieszkanie. Oczywiście jest tu ryzyko, że sprzedaż mieszkania może być trudna lub że sprzedane zostanie za cenę niższą niż cena zakupu lub za cenę, która nie pokryje utraty wartości siły nabywczej pieniądza w międzyczasie (inflacja). Są to ryzyka stosunkowo nieduże w porównaniu do inwestycji bardziej ryzykownych jak inwestycja w akcje na giełdzie papierów wartościowych, fundusze inwestycyjne, surowce czy w obligacje korporacyjne. Inwestycję w mieszkanie na wynajem należy porównywać raczej z lokatami bankowymi czy obligacjami skarbowymi.

 

Tu warto odnieść się do aktualnej przeciętnej stopy zwrotu z inwestycji w wynajem porównaniu do np. lokaty bankowej w aktualnych realiach rynkowych i w konfrontacji do sytuacji, która miała miejsce przed wybuchem pandemii. Przed pojawieniem się epidemii koronawirusa w Polsce i przed wystąpieniem kryzysu gospodarczego stopy procentowe utrzymywane były na niskim poziomie, ale znacznie powyżej 0 (stopa referencyjna 1,5%). Po wybuchu pandemii nastąpiła trzykrotna obniżka stóp procentowych i stopa referencyjna spadła do poziomu 0,1%. Spowodowało to znaczny spadek oprocentowania lokat i o ile przed pandemią w zasięgu był depozyt na poziomie 2,5 – 3% o tyle teraz znalezienie lokaty na poziomie 1% w skali roku (wyłączają jednorazowe promocje w sprzedaży wiązanej czy lokaty limitowane kwotowo) oznacza sukces. W odniesieniu do inflacji, która aktualnie jest wysoka (ponad 3%) oznacza to, że deponując pieniądze w banku zyski z lokat są mniejsze niż utrata wartości nabywczej pieniędzy wynikająca z inflacji.

 

Zanim przejdę do rentowności z wynajmu tu warto porównać aktualną sytuację z tą, która miała miejsce w 2008 roku gdy wybuchł ogólnoświatowy kryzys gospodarczy wynikający z nadmiernego zadłużenia państwa zachodnich i ze zbyt łagodnej polityki kredytowej (głównie w USA). Wówczas stopy procentowe były znacznie wyższe przy stosunkowo niskiej inflacji. W ofercie pojawiały się lokaty oprocentowanie nawet na 10% co spowodowało, że trzymanie pieniędzy w banku były opłacalne i bezpieczne. Wówczas zachęta do inwestycji np. w mieszkanie na wynajem była dużo mniejsza.

 

Mając na uwadze powyższe dzisiaj posiadacze oszczędności dużo chętniej poszukują alternatywy do ulokowania swoich oszczędności i często wybór pada na wynajem nieruchomości. Spadek stóp procentowych nie ma tutaj bezpośredniego wpływu na stopę zwrotu z wynajmu nieruchomości. Aktualnie można odnotować spadek przeciętnych cen wynajmu, ale na niewielkim poziomie, a w wielu miejscach sytuacja nie uległa zmianie. Stopa zwrotu w zależności od nieruchomości i lokalizacji oczywiście się bardzo różni. Nawet jednak przyjmując bezpieczne założenia będzie ona wysoka w porównaniu do depozytu czy obligacji skarbowych. Przykład:

 

 

Do poniższych wyliczeń zostanie przyjęta kwota o 10.000zł większa (370.000zł) pokrywająca koszty notarialne, podatek i opłaty sądowe jakie czekają każdego nabywcę nieruchomości.

 

Stawki wynajmu takich mieszkań oscylują w kwotach 1.600zł – 2.200zł/m-ąc. Zakładając niewygórowaną kwotę 1.800zł i wynajem mieszkania przez 11 miesięcy w roku daje to kwotę 19.800zł. Należy odjąć od tego podatek i zakładając rozliczanie wynajmu wg ryczałtu (8,5%) mamy zysk netto w kwocie 18.117zł. Stopa zwrotu z wynajmu takiej nieruchomości wynosiłaby w zaokrągleniu 4,9% netto. Przewyższa ona znacznie zysk z lokat (zysk netto z lokaty oprocentowanej 1,0% to 0,81%), a przede wszystkim przewyższa wskaźnik inflacji i to przy bezpiecznych założeniach. Dla innego przykładu taka sama nieruchomość wynajmowana za 2.000zł przez 12 miesięcy w roku to zysk netto 21.960zł i stopa zwrotu na poziomie 5,9%.

 

Zakup mieszkania na wynajem za kredyt hipoteczny

 

Inwestycja w nieruchomość ma również sens gdy jest współfinansowana kredytem hipotecznym. Z uwagi na wspomniane obniżki stóp procentowych spadło oprocentowanie nie tylko lokat, a także kredytów hipotecznych z uwagi na spadek WIBORu. Przeciętny kredyt hipotecznym przed wybuchem pandemii oprocentowany był na ok 4% w skali roku, a dzisiaj nie trudno znaleźć kredyt oprocentowany mniej niż 3%. Od dawna nie można finansować całości zakupu nieruchomości za kredyt hipoteczny i potrzebny jest wkład własny (min. 10%). Poniżej dwa przykłady współfinansowania zakupu mieszkania (mieszkanie takie samo jak w przykładzie powyżej) na wynajem kredytami jednego z wiodących banków.

 

 

Nawet w wariancie asekuracyjnym (1.800zł/m-ąc) po potrąceniu podatku pozostaje 1.647zł zysku netto miesięcznie co przewyższa płaconą ratę. Zysk miesięczny po zapłaceniu raty jest niewielki (237zł), ale trzeba pamiętać, że kredyt wówczas spłaca wynajmujący, a saldo kapitału co miesiąc się zmniejsza. Po roku saldo kredytu nie wynosi już 324.000zł, a około 317.000zł. W kolejnych latach ponadto, w związku ze zwiększaniem się części kapitałowej raty, kapitał będzie spłacany szybciej. Taka forma inwestycji nie przynosi dużych zysków w trakcie wynajmowania i jest inwestycją długoterminową (doprowadza do spłaty kredytu na mieszkanie).

 

W przypadku finansowania mieszkania na wynajem za kredyt trzeba jednak pamiętać o ryzyku wzrostu stóp procentowych (wzrost raty) o tym, że mogą występować miesiące kiedy mieszkanie nie będzie wynajmowane (rata płacona z własnych środków) oraz ogólnych ryzyk i kosztów związanych z wynajmem jak konieczność remontów, ryzyko dewastacji itd. W przypadku finansowania nieruchomości kredytem wynajem jest co prawda bardziej ryzykowny, ale dobrze zorganizowany opłacalny.

 

Zakładając jednak, bazując na powyższym przykładzie, wpływy z wynajmu na bardziej optymistycznym na poziomie 2.000zł brutto i 1.830zł netto po spłacie raty pozostaje aż 420zł miesięcznie. Może to stanowić mały dochód, albo może budować „poduszkę finansową” na wspomniane powyżej wydatki, które mogą się pojawić w trakcie wynajmu mieszkania.

 

Poniżej kolejny przykład finansowania zakupu na wynajem za kredyt:

 

 

W obu wcześniej przedstawianych wariantach (wpływy 1.800zł  i 2.000zł miesięcznie) po spłacie raty pozostaje już znaczna kwota. Jest to odpowiednio 867zł i 1050zł miesięcznie. W stosunku do zainwestowanej gotówki (180.000zł) i zakładając 11 miesięczny okres wynajmu są to odpowiednio stopy zwrotu na poziomie około 5% 6%. Oczywiście podobnie jak w powyższym przykładzie kredyt jest spłacany przez najemcę.

 

Podsumowując inwestycja w nieruchomości na wynajem jest możliwa również dla osób, które nie dysponują na tyle dużymi oszczędnościami aby sfinansować w całości jej zakup, a chcą współfinansować ją kredytem. Wówczas jest raczej inwestycja nastawiona na dłuższy termin, ale bardziej ryzykowna.

 

Dźwignia  i poduszka finansowa

 

Nawet w przypadku posiadania całości środków na zakup mieszkania na wynajem warto rozważyć finansowanie (przynajmniej częściowe) jego zakup kredytem hipotecznym. Dzięki temu po pierwsze pojawia się możliwość zakupu więcej niż jednej nieruchomości. Zamiast zakupu np. jednego mieszkania za 360.000zł w całości za gotówkę można zakupić np. dwa wnosząc po 180.000zł środków własnych i zaciągając kredyt na kwotę 360.000zł (lub dwa na 180.000zł). Kredyt spełnia wówczas funkcję tzw. dźwigni finansowej. Tutaj warto jednak zauważyć, że niektóre banki wprowadziły pewnie ograniczenia co do posiadania ilości kredytów mieszkaniowych. Są banki gdzie mogą być to maksymalnie dwa kredyty hipoteczne, ale nadal są banki, które nie wprowadziły takich limitów.

 

Kolejną sprawą jest kwestia zabezpieczenia finansowego na wypadek utraty płynności. Jeśli zakup mieszkania miałby pochłonąć całość oszczędności warto ponownie rozważyć jego finansowanie kredytem hipotecznym. Ponownie biorąc pod uwagę zakup mieszkania za 360.000zł załóżmy kredyt na 100.000zł i 30 lat. Rata takiego kredytu wynosiłaby tylko około 420zł, a inwestor zatrzymałby na koncie 100.000zł co mogłoby stanowić porządną poduszkę finansową. W przypadku wystąpienia problemów finansowych z pewnością taki wariant byłby korzystniejszy. Tu z kolei warto zaznaczyć, że wiele banków nie pobiera w ogóle opłaty za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu, więc zawsze kredyt można będzie całkowicie spłacić jeśli poduszka nie będzie już potrzebna.

 

Podsumowanie

 

Prawdopodobnie czeka nas dłuższy okres rekordowo niskich stóp procentowych, a nie wykluczone, że spadną one jeszcze niżej (stopa procentowanie może być ujemna!). W takiej sytuacji warto rozważyć inwestycję w nieruchomość jeśli chcemy uchronić nasze oszczędności przed inflacją, a nie mamy wiedzy i/lub czasu na inwestycje w bardziej ryzykowne formy inwestycji lub nie akceptujemy wyższego ryzyka. Zakup mieszkania na wynajem jest stosunkowo prostą i łatwą inwestycją dostępną dla każdego.

 

Zapraszam osoby, które są zainteresowane tego typu inwestycją i myślą o sfinansowaniu jej kredytem hipotecznym.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kredyty Hipoteczne
  • Mieszkaniowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Firmowe
Kredyty gotówkowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Szybka decyzja
  • Na realizację marzeń
Kredyty firmowe
  • Inwestycyjne
  • Obrotowe
  • Ze wsparciem z Unii
  • Leasing, factoring
Ubezpieczenia
  • Na wypadek śmierci
  • Od wypadków
  • Rodzinne
  • Z funduszem