Dodano: 30 gru 2018, Autor: Wojciech Droździel

Wkład własny w 2019 roku

Można spotkać się z różnymi informacjami na temat wymagane minimalnego wkładu własnego jaki należy wnieść, aby móc otrzymać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Jak wygląda sytuacja w 2019 roku i czy uległa ona zmianie?

 

Ile muszę wnieść środków własnych?

 

Najczęściej można przeczytać, że wymagane jest 10% wkładu, a innym razem 20%. Obie informacje są w zasadzie prawdziwe…Na skutek rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego dotyczącej kredytów hipotecznych wymagane jest aby zabezpieczyć 20% środków własnych. Jednakże 10% trzeba wnieść w „gotówce” (tzn. ponieść część ceny zakupu nieruchomości ze środków własnych), a drugie 10% bank może ubezpieczyć ubezpieczeniem niskiego wkładu. Jak to wygląda w praktyce? Załóżmy, że nieruchomość jest nabywana za 200.000zł. Przyszły kredytobiorca wnioskując o kredyt hipoteczny może zawnioskować maksymalnie o 180.000zł, ponieważ 20.000zł musi wnieść ze środków własnych. Bank udzieli 180.000zł kredytu i ubezpieczy wspomnianym ubezpieczeniem 20.000zł.

 

Dlaczego dobrze jest wnieść przynajmniej 20% środków własnych?

 

Odpowiedź jest prosta – bo będzie taniej! Pomijając oczywistą kwestię, że kwota kredytu będzie mniejsza warto zwrócić uwagę na kilka aspektów.

• Większy wybór banków – są banki, które nie udzielą kredytu jeśli wkład własny będzie niższy niż 20%. Większość banków udzieli kredytu hipotecznego na 90% wartości nieruchomości, ale wnosząc mniejszy niż 20% wkład własny ograniczymy ilość ofert kredytów spośród, których będzie można dokonać wyboru.
• Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu – może pojawić się dodatkowy koszt wynikający z konieczności objęcia przez bank kredytu hipotecznego ubezpieczeniem. Do raty dojdzie składka płacona miesięcznie. W większości banków ubezpieczenie się kończy po osiągnięciu przez kredyt salda mniejszego niż 80% wartości nieruchomości (tzn. po spłacie kolejnych 10% wartości nieruchomości), ale są banki gdzie ubezpieczenie trwa do końca. Zakładając kredyt hipoteczny na 30 lat na 90% wartości nieruchomości zwykle takie ubezpieczenie kończy się między 60, a 75 miesiącem (zakładające regularną spłatę, bez nadpłat)
• Niższa marża – poza kwestią braku ubezpieczenia w przypadku wniesienia większego wkładu własnego w większości banków będzie niższa marża, a co za tym idzie oprocentowanie kredytu hipotecznego. Korzyść, więc może być podwójna – bo brak składki ubezpieczenia i niższa rata kredytu.

 

Co jeśli nie mam w ogóle wkładu własnego?

 

Często są sytuacje, w których problem jest z wniesieniem minimalnych 10% wkładu. Wynika to m.in. z tego, że kupując nieruchomość nabywce czeka szereg różnych kosztów takich jak podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, opłaty sądowe, prowizja bankowa czy prowizja pośrednika nieruchomości (dla przypomnienia usługa pośrednictwa kredytowego, którą świadczę jest całkowicie bezpłatna). Kosztów notarialnych i podatkowych nie da się uniknąć, ale można uniknąć zapłacenia prowizji od kredytu i prowizji dla pośrednika. W pierwszym przypadku wystarczy wybrać ofertę banku gdzie nie będzie prowizji (aktualnie nie jest to trudne), a w drugim przypadku trzeba albo znaleźć nieruchomość samodzielnie, albo skorzystać z usługi biura nieruchomości, które jest wynagradzane przez sprzedającego.

Jeśli jednak osoba chcąca kupić nieruchomość za kredyt hipoteczny ma problem ze zgromadzeniem odpowiednich środków rozwiązaniem może być zabezpieczenie na dodatkowej nieruchomości. Wnosząc dodatkowe zabezpieczenie do kredytu hipotecznego uzyskujemy nadwyżkę wartości i w niektórych bankach dzięki temu można uzyskać kredyt na 100% ceny zakupu nieruchomości, a także nawet na wszystkie koszty „okołozakupowe” wspomniane powyżej. Oczywiście pod warunkiem posiadania zdolności kredytowej na wnioskowaną kwotę. Jeśli kredytobiorca nie ma sam nieruchomości, która mogłaby być dodatkowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego to można zabezpieczyć się na nieruchomości osoby trzeciej (np. kogoś z rodziny). Oczywiście zabezpieczenie takie wymaga zgody tej osoby, a hipoteka będzie łączna na obie nieruchomości.

Pewnym ułatwieniem może być także wycena nieruchomości na wyższą kwotę niż cena zakupu. Wbrew pozorom nie jest to rzadka sytuacja. Jeśli nieruchomość, którą nabywamy kosztuje np. 200.000zł, a przedstawimy do banku wycenę (najlepiej zrobić ją samemu w formie operatu szacunkowego) na kwotę 215.000zł to pojawia się nadwyżka wartości. W niektórych bankach można wówczas skredytować całość lub część kosztów takich jak koszty notarialne czy prowizja biura nieruchomości. Niestety nadwyżka wartości aktualnie w żadnym banku nie jest traktowana jako wniesiony wkład własny.

 

Uwaga: Okazuje się jednak, że nawet w przypadku gdy żadna z powyższych opcji nie wchodzi w grę jest możliwy zakup nieruchomości w przypadku braku wymaganych 10% wkładu własnego. Po szczegóły zapraszam do kontaktu.

 

 

Wybór odpowiedniego banku oraz znalezienie odpowiedniego rozwiązania odnośnie wkładu własnego jest bardzo istotny. Bardzo często pomagam osobom, które mają problem z wniesieniem wkładu własnego. Zapraszam do kontaktu z doświadczonym ekspertem kredytowym.