Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na spłacie przez nowy kredyt posiadanego już kredytu mieszkaniowego. Zwykle robi się po to aby płacić mniejszą ratę, ponieważ nowy kredyt może być tańszy. To czy warto przenieść (refinansować) kredyt hipoteczny do innego banku zależy przede wszystkim od tego jaki mamy rodzaj oprocentowania – zmienne czy okresowo stałe.
W przypadku oprocentowania zmiennego podstawowym parametrem, który trzeba przeanalizować jest marża banku. Jest to część stała oprocentowania i jest ona uzależniona od oferty banku. W przypadku gdy jesteśmy w stanie otrzymać nowy kredyt z niższą marżą niż ta, którą mamy w dotychczasowym kredycie refinansowanie może być opłacalne. Zwykle różnica między marżami musi wynosić przynajmniej ok 0,5% aby refinansowanie, biorąc pod uwagę koszty, które się z tym wiążą, było opłacalne.
Sama różnica w wysokości marży nie jest jednakże jedyną kwestią, która decyduje o tym czy wartość refinansować kredyt. W przypadku wielu banków różnica w miesięcznych płatnościach może wynikać również z różnych składek na ubezpieczenie na życie, a aktualnie jest ono doliczane do większości rat kredytów mieszkaniowych. W przypadku korzystnego wyboru nowej oferty poza tym, że będzie niższe oprocentowanie (niższa marża) dodatkowo miesięczne zobowiązanie może być niższe właśnie z tytułu mniejszej składki ubezpieczeniowej.
Inną choć mniej istotną zwykle kwestię jest rodzaj WIBORu, który stosuje w swoich umowach hipotecznych dany bank. Są bowiem banki, które oprocentowanie swoich kredytów opierają na WIBOR 1 – miesięcznym (WIBOR1M), a są również takie, które opierają je o WIBOR 3 miesięczny (WIBOR3M) oraz 6 miesięczny (WIBOR6M). Bywają okresy kiedy różnice między stawkami są dość istotne co również może mieć wpływ na wysokość raty.
W przypadku kredytu z oprocentowaniem okresowo stałym (najczęściej jest to pierwsze 5 lat spłaty) sytuacja jest inna. Należy tutaj pamiętać o ograniczeniu, które nałożył na banku KNF, które ogranicza refinansowanie takich kredytów wyłącznie w przypadku zaciągnięcia na ich spłatę ponownie kredytu hipotecznego opartego z okresowo stałym oprocentowaniem (nie ma takiego ograniczenia w przypadku refinansowania kredytu o zmiennym oprocentowaniu).
Jeśli chcemy refinansować taki kredyt w okresie obowiązywania stałej stopy początkowo nie jest dla nas istotna marża. Ta występuje co prawda w umowie, ale dotyczy pozostałego okresu spłaty gdy oprocentowanie będzie oparta na zasadach zmiennego oprocentowania. Wówczas w przypadku analizowania nowej oferty należy przede wszystkim zwrócić uwagę na wysokość oprocentowania w okresie stałej stopy.
To o czym należy pamiętać to fakt, że nowy kredyt wydłuża na okres gdy kredyt będzie oparty o stałe oprocentowanie. Samej marży nie należy również bagatelizować, ponieważ trzeba pamiętać, że po zakończeniu oprocentowania stałego będzie ona służyła do ustalenia wysokości oprocentowania analogicznie jak przy kredycie o zmiennym oprocentowaniu.
Zapraszam do mojego wcześniejszego wpisu o różnicach między stałym i zmiennym oprocentowaniem wraz z kalkulatorem.
Podstawową kwestią związaną z opłacalnością przenosin kredytu hipotecznego do innego banku są koszty wcześniejszej spłaty kredytu. W ostatnich latach w większości ofert kosztów tych nie było w ogóle jednakże zdarzają się kredyty gdzie te koszty są pobierane np. przez pierwsze lata. Wówczas bardziej opłacalne może okazać się poczekanie aż upłynie ten okres.
Drugą istotną kwestią są opłaty związane z udzielenie nowego kredytu. Najważniejszym z nich jest prowizja lub jej „zamiennik” pod postacią ubezpieczenia na życie / utraty pracy. Jeśli koszty te występują i wynoszą np. 2% może ponownie okazać się, że przenosiny do nowego banku nie są opłacalne. Na szczęście aktualnie można bez problemu znaleźć oferty bez prowizji.
Pozostałe koszty, które trzeba uwzględnić to opłata za wycenę nieruchomości (mieszkanie od 400 do 500zł, dom 700 – 800zł), opłata za wykreślenie starej hipoteki (100zł), opłata za wpisanie nowej (200zł) i podatek od hipoteki (19zł).
Zapraszam do samodzielnego sprawdzenia czy refinansowanie kredytu jest opłacalne. Poniżej prezentuje kalkulator gdzie po wprowadzenia danych starego oraz potencjalnych danych nowego kredytu można sprawdzić różnice i oszczędności. Symuluje on spłatę kredytów dla rat równych.
Do przeprowadzenia wstępnych wyliczeń poniżej podaje oprocentowanie jakie można uzyskać w jednym z wiodących banków zarówno dla stałego jak i zmiennego oprocentowania. Należy je wpisać samodzielnie w pozycji „oprocentowanie roczne – nowy kredyt”.
Niniejsza symulacja ma charakter poglądowy i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr str. 16 poz. 93; z późn. zm.).
Tutaj można śledzić samodzielnie aktualną wysokość różnych stawek WIBOR – GPW Benchmark.
Należy pamiętać, finalna wysokość oprocentowania może być inna i może zależeć m.in od wkładu własnego czy zdolności kredytowej. Może się okazać, że oprocentowanie będzie jeszcze niższe jeśli np. zabezpieczeniem będzie nieruchomość energooszczędna.
Po szczegółowe wyliczenia zapraszam do kontaktu. Bezpłatnie sprawdzę czy refinansowanie jest opłacalne i przeprowadzę przez całą procedurę kredytową.
Niniejsza symulacja ma charakter poglądowy i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93; z późn. zm.)