Dodano: 21 paź 2024, Autor: Wojciech Droździel
Od kilku lat coraz popularniejsze stają się kredyty hipoteczne o oprocentowaniu okresowo stałym. Aktualnie więcej kredytów hipotecznych udzielanych jest właśnie z takim oprocentowaniem niż ze zmiennym. Większość banków daje nadal możliwość wyboru pomiędzy jednym, a drugim rodzajem oprocentowania. Decyzja o wyborze nie jest jednak łatwa ani oczywista i poza parametrami obu ofert na decyzje o wyborze wpływają również inne czynniki. Aby ułatwić wybór pomiędzy stałym, a zmiennym oprocentowaniem przygotowałem kalkulator gdzie samodzielnie można zasymulować raty oraz koszty obu kredytów hipotecznych o stałym i zmiennym oprocentowaniu.
O dylemacie wyboru rodzaju oprocentowania kredytu hipotecznego pisałem już w 2021 roku (link) oraz w 2022 roku (link). Sytuacja od tego czasu uległa zmianie, ponieważ trzy lata temu w roku 2021 oprocentowanie kredytów hipotecznych o oprocentowaniu zmiennym było znacząco niższe niż oprocentowanie stałe. Sytuacja ta uległa zmianie już rok później i w roku 2022 oprocentowanie okresowo stałe było już znacząco niższe niż zmienne. Dzisiaj jesteśmy w podobnej sytuacji, ponieważ nadal oprocentowanie okresowo stałe jest niższe niż oprocentowanie zmienne.
Wybór pozornie wydaję się prosty, ponieważ trzeba w okresie pierwszych 5 lat spłaty wybrać tańsze rozwiązanie. Oprocentowanie okresowo stałe ma bowiem „zamrożone” oprocentowanie na pierwszych 5 lat, a następnie przechodzi na zmienne (chyba, że klient zdecyduje się przedłużyć je na kolejne 5 lat wg nowych warunków). W rzeczywistości wybór rodzaju oprocentowania nadal nie jest łatwy, ponieważ trudno jest przewidzieć jak będzie wyglądało oprocentowanie kredytu o zmiennej stopie. Mam nadzieje, że kalkulator do wyliczana rat kredytów hipotecznych o zmiennym i stałym oprocentowaniu ułatwi ten wybór. Link do kalkulatora znajduje się na dole strony.
Wybór tylko pozornie wydaje się prosty, ponieważ z uwagi na spodziewane w najbliższym czasie obniżki stóp procentowych oprocentowanie kredytów hipotecznych o zmiennej stopie będzie wkrótce maleć. Jednakże ich obniżka wcale nie jest przesądzona, a ponadto jest odkładana w czasie. Jeszcze do niedawna wydawało się, że kolejny cykl obniżek rozpocznie się w połowie tego roku, następnie po koniec roku, a aktualnie mówi się o połowie roku przyszłego. Są to oczywiście przewidywanie, ponieważ nikt nie wie kiedy one faktycznie nastąpią.
Biorąc pod uwagę szereg czynników, które mają wpływ na decyzję o wysokości stóp procentowych ich obniżka nie musi być wcale przesądzona lub może nastąpić później niż aktualne przewiduje rynek. Oznaczać to będzie, że kredyt oparty o zmienne oprocentowanie będzie droższy, ponieważ WIBOR będzie nadal wysoki. Ponadto obniżka stóp procentowych może nie być duża i może się okazać, że spowoduje jedynie zbliżenie lub zrównanie się rat kredytów opartych o stała i zmienną stopę. Oczywiście zawsze trzeba mieć na uwadze, że o negatywnym dla kredytobiorców scenariuszu czyli o podwyżkach stóp procentowych. Aktualnie ryzyko takie nie jest duże, ale rzeczywistość jak pokazują ostatnie wydarzenia na świecie (pandemia, wojna) umie zaskoczyć.
Z pewnością podstawowym atutem stałego oprocentowania jest jest wysokość. Jest ona znacznie niższa niż przy oprocentowaniu zmiennym co oznacza, że już od początku spłaty raty będą niższe.
Poniżej symulacje rat kredytów dla oprocentowania okresowo stałego oraz zmiennego dla kwoty 400.000zł i okresu 30 lat na przykładzie trzech wiodących banków (dane na dzień 21.10.2024). Symulacje nie uwzględniają innych dodatkowych kosztów jak prowizja, składki ubezpieczeń, wycena itd, a oprocentowanie zmienne opiera się o WIBOR w wysokości 5,85%:
Oprocentowanie stałe | Oprocentowanie zmienne | |||
Wysokość % | Rata | Wysokość % | Rata | |
Bank 1 | 7,17 % | 2 707 zł | 7,7 % | 2 851 zł |
Bank 2 | 7,22 % | 2 720 zł | 8,0 % | 2 935 zł |
Bank 3 | 6,85 % | 2 621 zł | 7,91 % | 2 907 zł |
Aby ułatwić wybór pomiędzy oprocentowanie zmiennym, a stałym przygotowałem kalkulator, który może pomóc zasymulować jak będzie wyglądała spłata oraz koszt kredytów o zmiennym i stałym oprocentowanie. Samodzielnie należy wpisać kwotę kredytu, okres, a następnie uzupełnić wysokość oprocentowania w poszczególnych okresach. Na żółtych polach do wpisania jest wysokość oprocentowania zmiennego w pierwszych 5 latach, a pole niebieskie to wysokość oprocentowania okresowo stałego (pierwsze 5 lat).
Pozostaje ponadto do wpisania wysokość oprocentowania kredytów od 6 roku i jest to wspólna wartość dla obu rodzajów oprocentowania.
Kalkulator poza wysokością rat w poszczególnych okresach wyliczy również koszt odsetkowy przez cały okres, przez okres 5 lat, a także wysokość kapitału do spłaty po 5 latach (przy tańszym kredycie kapitał spłacany jest szybciej). Ponadto pojawi się komunikat, który wariant wyjdzie taniej („Mniejszy koszt odsetkowy”).
Kalkulator ma również opcję wpisywania nadpłat kredytu w poszczególnych miesiącach.
>>> UWAGA: Kalkulator stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego do ściągnięcia – TUTAJ (plik Excel, 85KB).
Zapraszam do korzystania, a osoby potrzebujące pomocy w znalezieniu najlepszego kredytu do kontaktu. Na spotkaniu omówimy również jeszcze szczegółowo oba rodzaje oprocentowania i pomogę w tym wyborze. Moje usługi są bezpłatne.