Dodano: 24 sie 2022, Autor: Wojciech Droździel
Osoby uzyskujące dochód z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej mogą otrzymać kredyt hipoteczny na takich samych zasadach jako osoby pracujące np. na umowę o pracę lub na umowie zlecenie. Sytuacja komplikuje się jednak w kilku przypadkach o czym poniżej.
W zależności od banku minimalnym okresem prowadzenia działalności aby dochód mógł być w ogóle zaakceptowany jest okres 24 lub 12 miesięcy. W wielu przypadkach możliwe jest zaakceptowanie dochodu z działalności wcześniej np. po 6 lub nawet 3 miesiącach od rozpoczęcia działalności gospodarczej. Część banków ma procedury wg, których dochód z działalności może być uznany wcześniej niż po wypływie 12 lub 24 miesięcy. Zależy to zasad, które ustalił bank, ale zwykle tego typu możliwości są adresowane dla osób, które:
W zależności od banku procedury uznania dochodu przy kredycie hipotecznym z działalności gospodarczej prowadzonej krócej niż 12 miesięcy mogą być różne, a czasami trzeba spełnić kilka kryteriów jednocześnie. Dodatkowo sytuacja różni się w zależności od tego czy działalność jest rozliczana z podatku na zasadach ogólnych (KPiR lub pełna księgowość) czy na ryczałcie.
Może zaistnieć sytuacja gdzie przychody działalności gospodarczej są wypłacane przez podmioty zagraniczne i są w walutach obcych (np. dolar amerykański czy funt brytyjski). Mimo, iż działalność prowadzona jest w Polsce i podatki płacone są w Polsce część banków uznaje taki dochód jako dochód w walucie obcej, a co idzie za taką interpretacją, są zmuszone udzielić kredytów w walucie dochodu. W większości przypadków nie mogą ich jednak udzielić z uwagi na to, że nie posiadają aktualnie kredytów w walutach obcych co prowadzi do tego, że taki dochód w ogóle może nie zostać uznany i osoba prowadzącą taką działalność nie otrzyma w ogóle kredytu hipotecznego. Sytuacja, którą opisano dotyczy bardzo często informatyków, programistów. Często zdarza się wykonują oni umowę na zasadzie B2B na rzecz firmy zagranicznej jednakże wykonują swoje usługi w Polsce.
W powyższej sytuacji podejście banków jest różne. Dla części z nich jeśli kontrahentem jest firma zagraniczna i wpływy są w walucie obcej to dochód taki jest uznawany jako dochód w walucie obcej i wówczas albo jedyną możliwością jest kredyt w tej walucie (jeśli bank ich udziela) albo kredyt w ogóle nie jest możliwy (ta sytuacja ma miejsce częściej). Są jednak banki, które traktują takich dochód jako dochód w PLN i udzielają kredytu hipotecznego w polskich złotych. Wśród tych banków część z nich koryguje jednak jego wysokość (np. o 20%) ze względu na ryzyko kursowe.
Ze względu na powyższe różnice w podejściu banków do tego typu dochodów powodują, że wybór odpowiedniego z nich jest kluczowy. Zdarzać się będą bowiem sytuacje gdzie w jednym banku będzie można otrzymać kredyt hipoteczny np. na 500.000zł, a w drugim nie będzie można otrzymać kredytu w ogóle.
W związku z reformą podatkową w ramach Polskiego Ładu szereg przedsiębiorców od roku 2021 zmieniło formę rozliczania się z urzędem skarbowym. Najczęściej zmiana następowała z zasad ogólnych na ryczałt ewidencjonowany. Procedury wyliczania dochodu w tej sytuacji komplikują się. Banki zwykle wyliczają dochód z okresu 12 lub nawet 24 miesięcy. W badanych okresach będzie, więc okres gdy działalność była rozliczania na zasadach ogólny i na ryczałcie. Sposób wyliczania dochodów z obu tych form opodatkowania jest zupełnie różny. Dochód wyliczany z ryczałtu jest zwykle mniejszy niż na zasadach ogólnych.
W powyższej sytuacji procedury wyliczania dochodu przez banki są różne. Część banków osobno wylicza dochód z okresu gdy działalność była rozliczana na zasadach ogólnych i osobno gdy rozliczana była w formie ryczałtu i uśrednia dochód. Inna grupa banków traktuje cały badany okres (np. 12 lub 24 miesiące) jakby działalność była rozliczana zawsze w formie ryczałtu. Wówczas przyjmowany dochód jest zwykle niższy. Są jednak banki, które wyliczają dochód wyłącznie na podstawie PITu, a więc będzie on ustalany jak na zasadach ogólnych. Dochód wyliczany w ten sposób najczęściej jest najwyższy.
Powyższe różnice również powodują rozbieżności w wysokości zdolności kredytowej wyliczanej przez banki.
Zapraszam do kontaktu. Niezależnie od sytuacji pomogę wybrać najkorzystniejszy bank dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą.