Dodano: 19 maj 2016, Autor: Wojciech Droździel
30 kwietnia nastąpiły bardzo duże zmiany w zakresie działek rolnych. Wszystko za sprawą Ustawy z 14 kwietnia 2016 o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (tutaj). Mocą ustawy na 5 lat zostaje wstrzymana sprzedaż gruntów państwowych (z wyłączeniem gruntów o powierzchni do 2h i tych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe).
Dla przyszłych kredytobiorców bardziej istotne są ograniczenia dotyczące obrotu działkami należącymi do osób prywatnych. Wyłączone są z nich działki spełniające poniższe warunki:
W innym przypadku działkę będzie mogła nabyć osoba, która spełnia poniższe warunki:
Spod ustawy, a więc ograniczeń wyłączone są jednostki samorządu terytorialnego, kościoły, związki wyznaniowe oraz osoby bliskie zbywcy.
W kontekście kredytów hipotecznych i zakupu działek gruntów jest to o tyle istotne, że z obrotu wyłączona jest spora część działek znajdujących się zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Wiele z nich ma powierzchnię przekraczającą 0,3ha (w tym tzw. siedliska) i do dnia 30 kwietnia 2016 roku nie miały wydanych decyzji o warunkach zabudowy oraz nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego (nie ma znaczenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego). Wśród z nich są także działki w Szczecinie i okolicy, zwłaszcza na wsiach. Wcześniej nabycie działek o większej powierzchni za kredyt hipotecznych nie było problemem, a w niektórych bankach wystarczało wspomniane studium. Co więcej, w niektórych bankach za kredyt hipoteczny można było nabyć działkę typowo rolną (choć i tu było pewne ograniczenie powierzchni).
Osoby, które kupiły działki wcześniej i planują budowę za kredyt hipoteczny również mogą mieć kłopot. Problem dotyczy głównego zabezpieczenia takiego kredytu czyli hipoteki. Wspominana ustawa znowelizowała bowiem także przepisy ustawy z 6 lipca 1982 r. o b. Wprowadzono poniższą zasadę:
Wartość nieruchomości musi być potwierdzona operatem szacunkowym, czyli wyceną nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę. Zasady te nie dotyczą nieruchomości nierolnych. Istotne jest tu znowu ustalenie przeznaczenia działki i udowodnienia, że działka nie jest działką rolną.
W przeciwnym razie wybudowanie domu na takiej działce za kredyt hipoteczny może stać się niemożliwe, bo bank odmówi udzielenia kredytu ze względu na niewystarczające zabezpieczenie. Do tej pory zanim nastąpiło uruchomienie kredytu wpisywana była hipoteka na dużo większą kwotę niż aktualna wartość działki. Bank brał pod uwagę wartość przyszłą nieruchomości, a więc po wybudowaniu domu. Hipoteka była nawet wyższa niż docelowa kwota kredytu (tzw. hipoteka kaucyjna) i oscylowała najczęściej w granicach 150 – 200% jej wartości. Bardzo często była nawet wyższa niż docelowa wartość działki z wybudowanym domem (wyższa kwota hipoteki była wpisywana na wypadek kosztów egzekucji należności, zaległych odsetek).
Wartość aktualna działki: 100.000zł
Wartość budynku: 400.000zł
Docelowa wartość nieruchomości: 500.000zł
Kwota kredytu: 300.000zł
Wysokość hipoteki kaucyjnej: 200% (kwoty kredytu) czyli 600.000zł
Wg starych zasad wniosek o wpis hipoteki zostaje przyjęty przez sąd i kredyt może być wypłacony. Natomiast wg nowych wytycznych jeśli działka nie spełnia „kryteriów działki nierolnej” maksymalna możliwa do wpisania hipoteka wynosi 100.000zł. Kredyt, który będzie mógł być udzielony będzie jeszcze niższy, bo przecież bank wymaga zabezpieczenia w postaci 200% kwoty kredytu. W tym przypadku maksymalna kwota kredytu to 50.000zł. Jedyną opcją (choć czasami tylko teoretyczną) jest zabezpieczenie się na innej nieruchomości.
Różnica jest ogromna, dlatego nawet osoby posiadające już działki muszą udowodnić, że działka jest „odrolniona”. Tutaj na dzień dzisiejszy w wielu bankach sprawa jest jeszcze niesprecyzowana jakie dokumenty są wystarczające. Wątpliwości nie ma jak jest uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, a działka w nim przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe. A co w sytuacji gdy planu nie ma, a jest tylko studium, a dla działki jest wydana decyzja o warunkach zabudowy? Datą graniczną prawdopodobnie będzie 30 kwietnia 2016 i osoby, które otrzymały do tego czasu decyzję o warunkach zabudowy powinny móc wpisać hipotekę w wysokości przewyższającej aktualną wartość. Do końca nie wiadomo również co w sytuacji gdy działka jest odrolniona częściowo lub gdy będzie trzeba również zabezpieczyć się na udziale drogi, której działka nie jest odrolniona… Sądy i banki jednak różnie interpretują ustawę i nie ma tu zgodności.
Najbliższy czas pokaże jak ustawę będą interpretować banki oraz jakie będzie orzecznictwo sądów. Z pewnością zakup ziemi oraz budowa domu właśnie się mocno skomplikowała. Zapraszam do skorzystania z pomocy doświadczonego doradcy kredytowego w Szczecinie i okolicy. Pomogę rozwiać wątpliwości i sprawdzę czy możliwy będzie zakup działki lub budowa domu za kredyt hipoteczny.
UWAGA: Problem został częściowo rozwiązany – zapraszam do najnowszych wpisów na ten temat.