Dodano: 29 paź 2022, Autor: Wojciech Droździel
Aktualna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych może nie być zachęcająca do zaciągania ich w tym momencie. Z jednej strony oprocentowanie, a co za tym idzie raty kredytów hipotecznych są wysokie, a z drugiej strony dużo trudniej otrzymać kredyt hipoteczny. Z uwagi na wzrost stóp procentowych oraz działania Komisji Nadzoru Finansowego (dodanie od kwietnia 2022 5% buforu bezpieczeństwa przy wyliczaniu przyszłej raty) zdolność kredytowa jest aktualnie przeciętnie dużo niższa niż przed rokiem, przed rozpoczęciem podwyżek. Osoby, które stoją przed dylematem czy brać teraz kredyt hipoteczny czy poczekać powinny uwzględnić kilka kwestii i nadal w wielu przypadkach decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego może być słuszna.
Osoby, które nie mają własnej nieruchomości i które zmuszona są wynajmować mieszkanie lub dom stoją przed decyzją czy płacić kwotę wynajmu czy ratę kredytu? Jedna i druga opcja ma swoje wady i zalety.
Podstawową zaletą jest to, że wynajem nieruchomości jest z pewnością łatwiejszą i krótszą drogą do zamieszkania w nieruchomości. Wystarczy znaleźć nieruchomość do wynajmu, podpisać umowę na wynajem, zwykle wpłacić jeszcze kaucję i następnie można już zamieszkać w nowym lokum. Podstawową zaletą wynajmu będzie więc czas jaki trzeba będzie poświęcić aby móc zamieszkać w nieruchomości. Znalezienie mieszkanie i podpisanie umowy może trwać tylko kilka dni. Otrzymanie kredytu hipotecznego to po pierwsze proces bardziej skomplikowany, bo wymaga najpierw znalezienia nieruchomości, następnie zawnioskowania o kredyt, podpisania aktu przenoszącego własność i zwykle trwa on od 2 do 4 tygodni (wyłączając same poszukiwania, które mogą trwać dowolnie długo).
Ponadto przy wynajmie do zapłaty na początku będzie zwykle tylko kaucja zwykle wynoszącą 1 lub 2 krotność czynszu najmu.Przy zakupie nieruchomości za kredyt hipoteczny do zapłaty będzie po pierwsze wkład własny w kwocie min. 10% ceny zakupu (za wyjątkiem Gwarantowanego Kredyt Mieszkaniowe w ramach programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego). Po drugie trzeba będzie ponieść „koszty notarialne” (podatek, notariusz, opłaty sądowe), które w uproszczeniu na rynku wtórnym stanowią ok 3% ceny zakupu.
Dodatkowo wynajem nieruchomości daje sporą elastyczność. Umowy tego typu zwykle podpisuje się na 1 rok, najczęściej z możliwością przedłużenia w przyszłości. Kupując nieruchomość za kredyt hipoteczny w każdym momencie może ją oczywiście sprzedać, ale zakładając brak wzrostu ceny nieruchomości i biorąc pod uwagę „koszty notarialne” ponoszone przy zakupie oraz podatek od sprzedaży nieruchomości przy sprzedaży (jeśli nastąpiła wcześniej niż w ciągu 5 lat od zakupu) szybka sprzedaż nieruchomości nie będzie opłacalna.
Wynajem ma też oczywiście swoje wady jeśli skonfrontujemy go z zakupem nieruchomości za kredyt hipoteczny. Najbardziej oczywistą jest oczywiście to, że całość płatności za wynajem jest kosztem. W przypadku wynajmu długoterminowego może być znaczny i w żaden sposób nie podlega zwrotowi. Przy kredycie hipotecznym każda zapłacona rata w części kapitałowej pomniejsza zadłużenie, a co za tym idzie z miesiąca na miesiąc kwota kredytu maleje. Ponadto stawka najmu również może ulec zmianie co niestety ma miejsce, zwłaszcza w ostatnim czasie. Może się bowiem okazać, że po zakończeniu obowiązującej umowy wynajmujący na nowy okres ustali wyższą kwotę.
Poniżej porównanie kosztów wynajmu oraz zakupu nieruchomości za kredyt hipoteczny na przykładzie rynku szczecińskiego. Założono, że zakupywana i wynajmowana jest taka sama nieruchomość tj. mieszkanie dwu pokojowe o powierzchni 38m2, w dobrej lokalizacji i w dobrym standardzie.
Wynajem będzie łatwiej dostępny i koszty miesięczne w stosunku do raty prawdopodobnie będą zbliżone. Ponadto znacznie mniej będzie do zapłaty na początku. Jednakże jeśli założymy, że najem będzie trwał np. 5 lat i że stawka najmu co rok będzie rosła o 100zł oznacza to, że koszt najmu po 5 latach będzie wynosił 174.000zł. Po 5 latach osoba, która będzie wynajmowała nieruchomość nadal będzie bez własnej nieruchomości i może się okazać, że przez ten czas de facto spłacała pośrednio kredyt hipoteczny, ale nie swój, ale wynajmującego zakładając, że zakup sfinansował on z kredytu.
Dla porównania osoba, która kupi nieruchomość za kredyt hipoteczny zapłaci samych rat mniej, bo 155.280zł. Na potrzeby symulacji założyłem oprocentowanie stałe i brak refinansowania kredytu o czym więcej poniżej. Ponadto nawet przy tym założeniu kwota kredytu po 5 latach uległa zmniejszeniu i do spłaty pozostanie ok 296.000zł. Dodatkowo w okresie 5 lat należy wg mnie założyć wzrost cen / wartości nieruchomości. O ile aktualnie ceny nieruchomości bądź stoją w miejscu, bądź ulegają zmniejszeniu o tyle w okresie 5 lat biorąc pod uwagę chociażby duży deficyt mieszkań w Polsce należy według mnie założyć ich wzrost. Jeśli cena wzrośnie łącznie o np. 20% to wówczas nieruchomość będzie warta ok 410.000zł. Przy sprzedaży nieruchomości po odjęciu kredytu pozostanie więc 114.000zł (brak podatku, z uwagi na to, że minęło 5 lat od zakupu).
W przypadku kredytu należy uwzględnić jeszcze jedną bardzo istotną kwestię. Powyższe symulacje uwzględniają spłatę kredytu o stałej stopie procentowej przez cały okres 5 lat. Należy jednak uwzględnić scenariusz, w którym stopy procentowe ulegną zmniejszeniu. W najbliższym roku na to się aktualnie nie zanosi, ale w kolejnych latach jest to możliwe. Wówczas będzie możliwość refinansowania (przeniesienia) kredytu do innego banku na lepszym oprocentowaniu (stałym bądź zmiennym).
Więcej o zmianie oprocentowania ze stałego na zmienne – TUTAJ
Jeśli założymy scenariusz, że kredyt przed pierwsze dwa lata będzie płacony w oparciu o pierwotne oprocentowanie, następnie w każdym kolejny roku będzie obniżone o 1% (3 rok 8,5%; 4 rok 7,5% i 5 rok 6,5%) to wówczas raty będą wyglądały następująco:
1 – 2 rok – 2588zł
3 rok – 2366zł
4 rok – 2152zł
5 rok – 1945zł
Zmniejszy się więc łączny koszt zapłacony przez 5 lat rat i będzie on wynosił ok 139.000zl, a ponadto zostanie spłacone więcej kapitału kredyt i po 5 latach będzie on wynosił ok 290.000zł.
Powyższy scenariusz tj. rosnących nieznacznie kosztów wynajmu, a jednocześnie spadku rat kredytów z biegiem lat w ślad za obniżkami stóp procentowych w przyszłości oczywiście nie jest pewny, ale wydaje się być prawdopodobny biorąc pod uwagę aktualne otoczenie makroekonomiczne. Podsumowując zakup nieruchomości za kredyt hipoteczny względem wynajmu nieruchomości w dłuższym terminie powinien być bardziej opłacalny mimo aktualnie wysokich rat kredytów hipotecznych.
Tutaj sytuacja jest nieco mniej oczywista jak w przypadku zakupu nieruchomości na potrzeby własne. Z jednej strony biorąc pod uwagę powyższy przykład kwota najmu powinna pokrywać w całości ratę kredytu hipotecznego jednakże z drugiej strony należy uwzględnić ryzyka, która wiążą się z samym najmem. Jest to przede wszystkim ryzyko niewynajmowania nieruchomości przez cały okres oraz koszty związane z naprawami lub dewastacją mieszkania. Może się bowiem zdarzyć sytuacja, w której przez jakiś czas nieruchomość nie będzie wynajmowana (ratę trzeba nadal płacić). Biorąc pod uwagę, że prawdopodobnie kwota za wynajem w najlepszym wypadku pokryje jedynie wysokość raty kredytu każdy okres „przestoju” stanowić będzie dodatkowe obciążenie wynajmującego.
Dużo większą motywację do zaciągnięcia kredytu hipotecznego będą miały z pewnością osoby, które budują dom, a nie mają już środków własnych na dokończenie budowy. Niestety okres rosnących stóp procentowych i drożejących kredytów hipotecznych zbiegł się w czasie ze wzrostem cen i usług budowlanych. W wielu przypadkach pierwotne kosztorysy (nawet robione z „górką) okazują się niedoszacowane i finalnie brakuje pieniędzy na dokończenie budowy.
Odłożenie dokończenia budowy poza kwestiami budowlanymi i technicznymi (nie każdemu budynkowi przysłuży się przestój) może oznaczać innego rodzaju koszty lub utracone korzyści. Nierzadko od zakończenia budowy zależna jest sprzedaż zamieszkałej nieruchomości. Z oczywistych względów dopiero po przeprowadzce do nowego domu będzie można sprzedaż np. zamieszkałe do tej pory mieszkanie i uwolnić dzięki temu sporo kapitału, który w przyszłości może posłużyć np. na nadpłatę lub całkowitą spłatę kredytu hipotecznego. W tej sytuacji aktualnie droższe kredyty hipoteczne mają mniejsze znaczenie, a ważne jest natomiast to aby taki kredyt nie miał opłat za wcześniejszą spłatę / nadpłatę. Analogicznie sytuacja wygląda w przypadku zajmowanego mieszkanie, które przeznaczone jest do wynajmu w przyszłości – budowę trzeba zakończyć jak najszybciej.
Podobnie jak raty kredytów hipotecznych wzrosły również raty wszelkich kredytów niezabezpieczonych (tzw. kredytów gotówkowych), oprocentowania limitów czy kart kredytowych. Zdecydowana większość tego typu zobowiązań jest również zależna od stóp procentowych i ich oprocentowanie wzrosło w ślad z ich podwyżkami. W tej sytuacji połączenie ich w jedno zobowiązanie (czyli konsolidacja) zabezpieczone na nieruchomości (hipoteka) spowoduje zarówno spadek oprocentowania (kredyt hipoteczny jest dużo tańszy od niezabezpieczone) oraz może skutkować wydłużeniem okresu spłaty. Tego typu kredyty mogą być udzielana nawet na 25 lat co w połączenie z niższym oprocentowaniem spowoduje znaczny spadek miesięcznych rat.