Dodano: 02 cze 2016, Autor: Wojciech Droździel
31 maja w Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi pojawił się komunikat „W sprawie problemów z hipoteką na nieruchomości rolnej” (link).
Pisałem wcześniej, że moim zdaniem ograniczenie związane z ustanowieniem hipoteki na działkach klasyfikowanych jako „rolne”, a faktycznie „budowlanych” raczej nie jest celowe i nastąpi tutaj zmiana stanowiska ministerstwa. Z komunikatu można wywnioskować coś innego:
Zgodnie z art. 68 ust. 2a ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki; przepis ten obejmuje również nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha pomimo, że nie podlegają one ograniczeniom w zakresie zbycia (art. 1a pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na nieruchomości rolnej, czy pozwolenia na budowę na nieruchomości rolnej nie powoduje utraty rolnego charakteru takiej nieruchomości do czasu rozpoczęcia na niej realizacji inwestycji, w tym np. budowy domu mieszkalnego, zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę.
Grunt można wyłączyć z produkcji rolnej po uzyskaniu pozwolenia jednak wymaga to czasu i zaangażowania geodety (jak to zrobić opiszę wkrótce). Dodatkowo ponoć część urzędów wymaga aby budynek był już wytyczony w terenie.
Argumentacja prezentowana w niektórych publikacjach wskazuje, że w zakresie ustalania zabezpieczeń tzw. kredytów hipotecznych dopuszczalne było obciążanie nieruchomości rolnej hipoteką, której suma znacznie albo nawet kilkukrotnie przekraczała wartość nieruchomości. Właściwa jest zatem przyjęta regulacja polegająca na tym, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie może przekraczać wartości rynkowej tej nieruchomości. Zapobiega ona bowiem zaciąganiu przez rolników niedostatecznie zabezpieczonych kredytów, co w przypadku niemożliwości ich spłaty może prowadzić do bankructwa.
Można zrozumieć cel ustawy, którym była ochrona gruntów rolnych zarówno przed ich wykupem oraz ochrona samych rolników przed problemami finansowymi (bankructwem). Jednakże obejmuje ona również nieruchomości, które faktycznie nie mają nic wspólnego z produkcja rolną oraz osoby, które nie są rolnikami i planują budowę domów mieszkalnych. Często działki są w dawno zurbanizowanych terenach, w granicach administracyjnych miast lub ich aglomeracjach (przykład Szczecin – Mierzyn, Wołczkowo, Dobra Szczecińska), dla których mimo obowiązku samorządy nie uchwaliły (bądź wygasły) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Nie było również wcześniej konieczności „odrolnienia” działek po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Właściciele nie robili tego często również z powodów podatkowych, bądź „odralniali” jedynie część działki.
Dalsza część komunikatu może dać nadzieje nadzieje na zmianę stanowiska i nowelizację. Wygląda na to, że nie nastąpi to jednak szybko:
Aktualnie Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi oczekuje na oficjalne stanowisko Związku Banków Polskich w sprawie dotyczącej hipotek na nieruchomościach rolnych. W najbliższym czasie przy współudziale Ministerstwa Sprawiedliwości podjęte zostaną rozmowy z przedstawicielami banków w celu wypracowania rozwiązania zaistniałego problemu.
Jest też możliwy inny scenariusz, w którym banki się dostosują zmienią procedury związane z zabezpieczenie i ustanowieniem hipotek. W teorii możliwe jest składanie wniosków o wpis hipoteki wraz z postępem prac i wzrostem wartości nieruchomości lub inna forma zabezpieczenia.
Zachęcam do kontaktu osoby, które mają aktualnie problemy ze sfinansowaniem budowy domu lub zakupu działki za kredyt hipoteczny w Szczecinie lub okolicy. W części bankach uda się uzyskać kredyt na zabezpieczeniu tej samej nieruchomości mimo, że w innych nie jest to możliwe. Procedury bankowe są bowiem bardzo różne w kwestii zabezpieczenia na działkach „rolnych”.