Dodano: 04 marzec 2020, Autor: Wojciech Droździel

Powody odmowy udzielenia kredytu hipotecznego

Przyczyny odmowy udzielenia kredytu hipotecznegoWnioskowanie o kredyt zawsze wiąże się z ryzykiem nieuzyskania kredytu czy też ryzykiem odmowy udzielenia kredytu, a więc uzyskaniem negatywnej decyzji kredytowej. Sytuacja taka zwłaszcza w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny może się wiązać ze spory problem. Oznacza ona przede wszystkim z utratę pieniędzy (strata zadatku), a także czasu (proces kredytowy trwa 3-4 tygodnie) i oczywiście brakiem możliwości nabycia mieszkania lub domu.

 

Jaki są najczęstsze przyczyny odmowy udzielenia kredytu hipotecznego?

 

W uproszczeniu tak naprawdę są trzy podstawowe powody odmowy udzielenie kredytu hipotecznego. Każdy z nich jednak omówić szczegółowo.

 

1. Brak zdolności kredytowej

 

To moim zdaniem najczęstszy powód odmowy udzielenia kredytu, a jednocześnie jeden z najłatwiejszych do przewidzenia. Każdy bank może udzielić kredyt jedynie wtedy gdy wnioskodawca ma zdolność kredytową o czym mówi prawo bankowe. Wyliczenie zdolności kredytowej dla doświadczonego eksperta (doradcy) kredytowego nie powinno być problemem gdyż większość banków udostępnia dokładne i mocno rozbudowane narzędzia do jej wyliczenia, często te same, z których później korzystają analitycy podejmujący decyzje. Poniżej najważniejsze aspekty jakie wiążą się z brakiem zdolności kredytowej:

 

 

Za mały dochód jest oczywistą przyczyną braku zdolności kredytowej mimo, iż jest zwykle dużo większy od samej raty. Bank bowiem musi uwzględnić jeszcze koszty utrzymania gospodarstwa domowego, a także również inne zobowiązania o stałym charakterze jak np. kredyty czy alimenty.

 

 

W przypadku nieuznania źródła dochodu bank przyjmuje dochód równy zeru i jeśli jest to jedyny lub wiodący dochód o zdolności kredytowej nie może być mowy. Sytuacja jest tutaj zero-jedynkowa. Jeśli dochód zostanie uznany to zwykle jest uznawany w 100% jego wysokości, a jeśli to oczywiście dochód w ogóle nie jest przyjmowany. W tym przypadku mocno uwidacznia się różnica między poszczególnymi bankami. W jednym z nich dochód może być przyjęty, a więc zdolność kredytowa istnieje, a w drugim dochód nie zostanie przyjęty i może nie być zdolności kredytowej w ogóle. Dotyczy to np. takich dochodów jak: 

 

 

 

Dobry dochód nie jest gwarantem posiadania zdolności kredytowej i uzyskania pozytywnej decyzji. W sytuacji gdy wnioskodawca posiada w takim przypadku dużo zobowiązań zdolność kredytowa może być niska. Przed wnioskowaniem o kredyt w miarę możliwości trzeba pozbyć jak największej ilości kredytów czy pożyczek oraz zmniejszyć limity kart kredytowych i rachunków debetowych. W pierwszej kolejności należy pozbyć się kredytów z wysokimi ratami, a stosunkowo małymi kwotami do spłaty. Obciążeniem jest przede wszystkim wysokość raty, a nie aktualna kwota do spłaty – lepiej więc spłacić takie gdzie rata jest wysoka, a kwota do spłaty niższa niż te gdzie rata jest niska, a kwota do spłaty wysoka.

 

W sytuacji gdy możliwości spłaty są ograniczone, bo pieniądze są potrzebne np. na wkład własny i koszty notarialne, rozwiązaniem może być konsolidacja kredytów. Opisywałem to już wcześniej, a jest to w skrócie połączenie kilku zobowiązań w jedno i poprzez uzyskanie lepszych warunków i / lub wydłużenie okresu kredytowania zmniejszenie miesięcznego zobowiązania (raty). 

 

2. Brak akceptacji zabezpieczenia (nieruchomości)

 

Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest oczywiście hipoteka na nieruchomości. Bank zanim jednak udzieli pozytywnej decyzji kredytowej sprawdzi czy nieruchomość jest wystarczająco dobrym zabezpieczeniem kredytu. Zdarza się dość często, że mimo posiadania zdolności kredytowej wnioskodawcy mogą spotkać się z odmową udzielenia kredytu właśnie ze względu na nie odpowiednie zabezpieczenie.

 

 

Cena transakcyjna nie zawsze równa się wartości nieruchomości, którą przyjmie bank. Zdarza się, że rzeczoznawca majątkowy, który wyceni nieruchomość na zlecenie banku oceni wartość nieruchomości na niższą kwotę. Wiąże się to metodą wyceny jaką muszą posługiwać się rzeczoznawcy – metodą porównawczą. W skrócie polega ona na porównaniu wartości nabywanej nieruchomości z wartościami porównywalnych nieruchomości (w kwestii rodzaju nieruchomości, metrażu, standardu wykończenia i lokalizacji) na podstawie umów kupna – sprzedaży najczęściej z ostatnich dwóch lat. W sytuacji gdy ceny nieruchomości stale rosną (jak ma to miejsce w ostatnich trzech latach) średnia cen transakcyjnych w okresie dwóch poprzednich lat jest zwykle niższa niż aktualna. Ma to miejsce zwłaszcza w przypadku rynki pierwotnego.

 

W większości banków wycenę nieruchomości (operat) można zlecić samemu dowolnemu rzeczoznawcy. Znalezienia jednak takiego, który wyceni nieruchomość na żądaną przez nas kwotę nie jest gwarantem sukcesu bowiem bank może jeszcze obniżyć wartość nieruchomości. Każda wycena jest bowiem weryfikowana przez bank.

 

 

O ile obniżenie wartości nieruchomości skutkuje jedynie zmniejszenie kwoty kredytu hipotecznego o tyle może zdarzyć się również dużo poważniejsza sytuacja. Chodzi o sytuację gdy bank w ogóle odmówi w ogóle zabezpieczenia się na danej nieruchomości. Wówczas nie można otrzymać żadnego kredytu. Poniżej najważniejsze przyczyny takiej sytuacji:

 

 

 

3. Niska ocena scoringowa / zła historia kredytowa

 

Niezależnie od wcześniej wymienionych głównych powodów odrzucenia wniosku o kredyt hipoteczny dochodzi jeszcze trzecia kwestia. Zdarza się, że można spotkać się z odmową uzyskania kredytu, ponieważ bank odrzuci kredytobiorcę mimo posiadania zdolności kredytowej i akceptacji zabezpieczenia z innych względów.

 

Bank zanim udzieli kredyt hipoteczny przeprowadza tzw. scoring. W uproszczeniu jest to ocena klientów (czasami punktowa) na podstawie szeregu różnych informacji takich jak: wiek, wykształcenie, stan cywilny, historia kredytowa, miejsca pracy oraz co najważniejsze – historii kredytowej. Pomijając kwestię historii kredytowej (o czym szerzej za chwilę) zdarzyć się może sytuacja, że scoring będzie negatywny. Nie są znane dokładne kryteria oceny scoringowej i to co wpływa na jej wynik, ale z doświadczenia można stwierdzić, że osoby młode, z niskim stażem zatrudnienia, z minimalnym wkładem własny oraz żadną lub niewielką historią kredytową są zdecydowanie bardziej narażone na odmowę z tego powodu.

 

Podejscie do scoringu jest przez banki bardzo różne. Są banki gdzie ma to marginalne znaczenia, a są takie gdzie jest to dość istotny etap analizy wniosku i podejmowania decyzji. W bankach gdzie ma on duże znaczenie jego wynik może mieć różny wpływ. W skrajnym przypadku negatywna ocena scoringowa powoduje po prostu odmowę w uzyskaniu kredytu i proces się kończy. W innym przypadku można spowodować obniżenie kwoty kredytu z uwagi na mniejszą zdolność kredytową poprzez zastosowani innego wskaźnika (np. DTI – Debt to Income). W niektórych bankach niższa ocena scoringowa skutkuje podjęciem decyzji przez „inny szczebel” czyli bardziej wnikliwą analizę wniosku.

 

Osobną kwestią jest historia kredytowa. Dobra historia kredytowa jest atutem w przypadku wspomnianego powyżej scoringu bankowego, ale zła historia kredytowa często jest powodem odmowy w uzyskaniu kredytu hipotecznego. O ile akceptowane są opóźnienia w spłata sporadyczne i niedługie (zwykle do 30 dni) o tyle dłuższe zaległości są już dużym problem i tak jak wspomniano wcześniej niezależnie od posiadanej zdolności kredytowej.

 

W kwestii złej historii kredytowej wg mojej oceny nie da się wiele zrobić. Banki sprawdzają historię poprzez Biuro Informacji Kredytowe, a zawarte tam informacje są dostępne za cały okres. Są co prawda firmy / kancelarie zajmujące się „czyszczeniem BiKu”, ale ich skuteczność uważam za ograniczoną. Ważne natomiast jest to, że opóźnienia w spłacie nie będą powodem odrzucenia wniosku zawsze. Większość banków ma określone procedury wg, których historia kredytowana badana jest w określonym okresie np. 2,3 lub 5 lat i jeśli opóźnienia nastąpiły wcześniej to nie powinny być problemem.

 

Jeśli chodzi jeszcze o historię kredytową to ile zła historia sprawdzana na podstawie raportu BiK może być powodem odmowy, ale nie musi (tak jak pisałem bardzo często opóźnienia nie mają wpływu na decyzję) to wpisanie osoby do takich rejestrów jak Krajowego Rejestru Długów, Biura Informacji Gospodarczej lub Bankowego Rejestru Dłużnikiem z pewnością spowoduje odmowę w uzyskaniu kredytu. Tu jedyny wyjście jest wykreślenie się ze wspomnianych rejestrów co nie zawsze jest proste, bo np. wpis w BRD widnieje często przez 5 lat mimo uregulowania zobowiązania.

 

Podsumowanie

 

Powodów odmowy może być wiele i zawsze wnioskowania o kredyt będzie wiązało się z ryzykiem odmowy uzyskania kredytu. Dobry pośrednik kredytowy (ekspert / doradca kredytowy) jeszcze przed złożeniem wniosku jest w stanie określić ryzyko, a często jeszcze przed wysłaniem wniosku do analizy do banku wiele rzeczy sprawdzić. Odmowa uzyskania kredytu często wiąże się z utratą pieniędzy (np. zadatku) dlatego też ważna jest tu pomoc doświadczonego pośrednika kredytowego. Zapraszam do współpracy.

Kredyty Hipoteczne
  • Mieszkaniowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Firmowe
Kredyty gotówkowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Szybka decyzja
  • Na realizację marzeń
Kredyty firmowe
  • Inwestycyjne
  • Obrotowe
  • Ze wsparciem z Unii
  • Leasing, factoring
Ubezpieczenia
  • Na wypadek śmierci
  • Od wypadków
  • Rodzinne
  • Z funduszem