KREDYTY HIPOTECZNE

(kredyty mieszkaniowe, konsolidacyjne, pożyczki hipoteczne)

 

Jak sama nazwa wskazuje jest to kredyt, którego dodatkowym zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. Jest to kredyt bezpieczniejszy z punktu widzenia kredytodawcy, ponieważ w przypadku braku spłaty należności może zaspokoić ją sprzedając mieszkanie. Z tego powodu bank jest w stanie udzielić nam znacznie większą kwotę niż w przypadku kredytu niezabezpieczonego hipoteką, po niższej cenie (niższym oprocentowaniu) i na dłuższy okres.

 

Tego typu kredyt najczęściej występuje w przypadku potrzeby nabycia mieszkania, budowy domu lub remontu, a więc gdy celem jest szeroko pojęty cel mieszkaniowy (co wchodzi zakres tego celu poniżej). Jest to tak częste, że „kredyt hipoteczny” stał się niemal synonimem „kredytu mieszkaniowego”. W rzeczywistości jednak kredyt hipoteczny może być przeznaczony na inny cel, np:

 

• cel dowolny – tzw. pożyczka hipoteczna. Pieniądze są przeznaczone na nieokreślony cel konsumpcyjny (np. zakup auta, wycieczka, prezent ślubny itd.). Banki zastrzegają jednak, że pieniądze nie mogę być przeznaczone np. na finansowanie działalności gospodarczej. Jest to droższe finansowanie niż w przypadku celu mieszkaniowego
• cel związany z działalnością gospodarczą – tzw. kredyt firmowy. Pieniądze są przeznaczane na finansowanie bieżącej działalności firmy (cel operacyjny) lub np. na inwestycje. Szerzej o tego rodzaju kredytu poniżej.
• cel konsolidacyjny – połączenie dwóch lub więcej różnych zobowiązań (np. kredytów ratalnych, kart kredytowych, limitów w koncie itd.) w jedno zobowiązanie. Bardzo często jedna rata jest niższa niż suma konsolidowanych kredytów, zwłaszcza jeśli były to kredyty niezabezpieczone (droższe i krótszy okres kredytowania). Ponadto można dobrać pieniądze na cel dowolny.
• cel refinansowy – czasami kredyt refinansowy jest mylony z konsolidacyjnym. Podstawowa różnica jest taka, że przy tym pierwszym w nowym kredycie zachowywany jest cel kredytu. Jest to to przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego (przyczyna są najczęściej korzystniejsze warunki).

 

Poniżej to co wchodzi w zakres celu mieszkaniowego w kredycie. Trzeba jednak zaznaczyć, że nie wszystkie cele są możliwe do sfinansowania kredytem mieszkaniowym w każdym banku:

 

• zakup mieszkania / domu z rynku wtórnego lub pierwotnego
• zakup mieszkania / domu z rynku pierwotnego będącego w budowie (tzw. budowa z inwestorem zastępczym)
• zakup działki budowlanej
• zakup działki rolnej
• budowa domu tzw. systemem gospodarczym
• remont / wykończenie mieszkania lub domu
• spłata byłych małżonków lub innych spadkobierców
• wykup mieszkania ze spółdzielni
• sfinansowanie wkładu partycypacyjnego TBS
• refinansowanie innego kredytu o celu mieszkaniowym
• refinansowanie poniesionych wydatków na cel mieszkaniowy
• adaptacja nieruchomości na cel mieszkaniowym (np. adaptacja strychu)
• zakup mieszkania / domu w dopłatą w programie „Mieszkanie dla Młodych”

 

Jak wybrać najtańszy kredyt hipoteczny?

 

Wbrew pozorom nie jest to takie proste, bo wiele czynników wpływa na jego finalny koszt, a każda oferta jest inna. Nawet w tym samym banku wariantów kredytu hipotecznego może być wiele. Odpowiedni wybór oferty może spowodować znaczne oszczędności. Poniżej podstawowe parametry, które wpływają na finalny koszt kredytu:

• Oprocentowanie – złożone z marży i stopy bazowej (dla PLN będzie to WIBOR, a np. dla EUR – EURIBOR). Na wysokość stopy bazowej nie mamy wpływu choć możemy wybierać między ofertami z 3 m-czną i 6 m-czną stopą. Natomiast marża jest to najważniejszy parametr kredytu hipotecznego. Im niższa tym niższa rata, a każda dziesiąta część to od kilku do kilkudziesięciu złotych różnicy na racie co w skali np. 30 lat może przynieść ogromne różnice w finalnym koszcie kredytu.
• Koszty udzielenia – czyli wszystkie opłaty jakie poniesiemy przed uruchomieniem kredytu zanim zaczniemy spłacać ratę. Tradycyjnie jest to prowizja (jednorazowa opłata na udzielenie) i wycena nieruchomości. Są jednak oferty gdzie prowizji się nie płaci w zamian za przystąpienie do ubezpieczenia np. na życie lub od utraty pracy. Ponadto w niektórych bankach występuje jeszcze koszt z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu.  
• Koszty dodatkowe – tutaj wachlarz jest bardzo szeroki. Jest to wszystko to co wygeneruje dodatkowy jednorazowy lub m-czy koszt. Żaden bank nie może wymusić wzięcia dodatkowych produktów, ale oferty są tak konstruowane (cross sell), że bez nich kredyt jest dużo droższy:
  • Konto – często bezpłatne, ale w skrajnym przypadku może kosztować 18 lub 25 zł miesięcznie.
  • Karta debetowa lub kredytowa – może kosztować nawet 50zł za rok. Dodatkowo wiele banków wymaga, aby ich używać (np. transakcje 500zł na m-ąc)
  • Ubezpieczenie na życie – dla niektórych zbędny koszt, a dla innych możliwość zabezpieczenia swoich bliskich. Bankowe ubezpieczenia do kredytów są dużo tańsze niż ubezpieczenia indywidualne. Najczęściej doliczane do raty i płatne miesięcznie. Rozpiętość cenowa jest szeroka – od 20zł na każde 100.000zł miesięcznie do nawet 65zł
  • Ubezpieczenie od utraty lub niezdolności do pracy, choroby itp. – najczęściej dobrowolne, zazwyczaj dość drogie. Warto przed decyzją zapoznać się dokładnie z zakresem ochrony i warunkami wypłaty
  • Zobowiązane do co miesięcznego zasilania konta – w jednym banku może być to wpłata lub przelew własny na niewielką kwotą, a w innym zobowiązanie do przelewania np. 8000zł
  • Inspekcje – dotyczą kredytów na budowę lub remont, do udokumentowania postępu prac. Czasami bezpłatne, a czasami 250zł każda
  • Ubezpieczenie nieruchomości – obowiązkowe w każdym kredycie. Najczęściej bank nie wymaga aby było to ubezpieczenie z jego oferty. Jeśli tak to różnice w koszcie są stosunkowo niewielkie
• Opłata za wcześniejsza spłatę – obecna już w każdym w kredycie hipotecznym bez względu na kwotę. Różnicę są tutaj bardzo duże zarówno w wysokości opłaty jak i okresu jej obowiązywania

 

Dla większości przyszłych kredytobiorców najważniejszy jest koszt kredytu i to aby kredyt był finalnie jak najtańszy. Często jednak inne kryteria są decydujące. Spotkałem się z osobami, dla których np. kluczowe było ubezpieczenie na życie włącznie z zakresem ochrony i wyłączeniami, a także z osobami, dla których finalnym kryterium było źródło pochodzenia kapitału finansującego dany bank.