Dodano: 08 wrz 2022, Autor: Wojciech Droździel
W otoczeniu wysokich i jeszcze rosnących stóp procentowych, a co za tym idzie oprocentowania kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej, kwestia wyboru rodzaju oprocentowania jest wciąż bardzo aktualna. W ostatnim czasie kilka istotnych kwestii dotyczących tego wyboru zmieniło się na tyle, że dzisiaj argumenty za wyborem jednego lub drugiego oprocentowania mogą być inne niż wcześniej. W zupełnie innej sytuacji były osoby, które o tym decydowały rok czy pól roku temu, a w innej te, które decydują o tym teraz.
O wyborze między stałym, a zmiennym oprocentowaniem kredytu hipotecznego pisałem m.in. a maju 2021, szczegóły – TUTAJ
Jeszcze do niedawna w zdecydowanej większości banków kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowanie były tańsze (niższe oprocentowanie) od tych udzielanych na okresowo stałej stopie procentowej (5, 7 lub 10 lat). Sytuacja ta aktualnie się zmieniła i dzisiaj oferowane oprocentowanie stałe jest w większości przypadków niższe niż oprocentowanie zmienne stanowiące sumę marży i aktualnego WIBORu. Poniżej symulacja kredytu na przykładzie jednego z wiodących banków przy założeniu kwoty 400.000zł, wkładu w kwocie 100.000zł i okresu 30 lat (symulacja z dnia 08.09.2022):
Różnica w wysokości oprocentowania (1,2 p.p.) oraz wysokości raty (340zł) jest znaczna. Z pewnością będzie ona dodatkowym argumentem za wyborem oprocentowania stałego. Jeszcze do niedawno sytuacja była odwrotna i to raty oparte o zmienne oprocentowanie były mniejsze od stałego.
Oferowane przez banki niższe oprocentowania stałe niż zmienne z jednej strony mogą świadczyć o tym, że banki wolą w swoim portfelu kredytowym tego typu kredyty (bezpieczniejsze), ale z drugiej mogą sugerować, że w średnim i dłuższym okresie spodziewane są obniżki stóp procentowych. W momencie pisania tego tekstu jesteśmy po 11 z kolei podwyżce stóp procentowych i aktualnie stopa referencyjna wynosi 6,75% (08.09.2022). Przez kolejnych następujących po sobie sesjach Rady Polityki Pieniężnej (RPP) każda z nich kończyła się podnoszenie stóp procentowych. Mimo, iż odczyty inflacji są nadal wysokie to prawdopodobny wydaje się scenariusz gdzie jesteśmy już na końcu cyklu podwyżek.
Inflacja z pewnością jest kluczowym problemem jaki do rozwiązania ma zarówno rząd jak i NBP jednakże nie mniejszym jest zbliżające się spowolnienie gospodarcze, które może skutkować recesją w Polsce. W takim otoczeniu stopy procentowe są przeważnie obniżane aby pobudzić konsumpcję, a w aktualnej sytuacji w najbliższym czasie mogą skutkować przynajmniej końcem podwyżek stóp procentowych.
O tym, że scenariusz końca podwyżek jest prawdopodobny świadczyć może chociażby różnica jaka jest między stawkami WIBOR, a stopami referencyjnymi. Wcześniej w momencie gwałtownego podwyższania stóp procentowych różnica między nimi wynosiła ponad 1 p.p. Aktualnie wynosi ona ok 0,5 p.p. Ponieważ WIBOR ma cechy wskaźnika rynkowego, a więc takiego, który przewiduje przyszłe zmiany stopy referencyjnej, niewielka różnica między nimi może świadczyć o tym, że „rynek” nie wierzy w duże podwyżki stóp procentowych w najbliższym czasie lub nawet może świadczyć o końcu tych podwyżek.
Koniec podwyżek stóp procentowych nie oznacza jednak od razu rozpoczęcia cyklu ich obniżek. Należy założyć pewien okres stabilizacji tj. utrzymania poziomu stóp na niezmienionym poziomie. Obniżki pojawią się prawdopodobnie dopiero w momencie spadku inflacji i/lub znacznego spowolnienia gospodarczego. Ponadto możliwa jest sytuacja gdzie podwyższona inflacja będzie z nami na dłużej i będzie to nowa rzeczywistość. Ponadto należy pamiętać, że aktualnie żyjemy w pewnej anomalii gdzie stopy procentowe są duże niższe niż wskaźnik inflacji. W momencie spadku inflacji do poziomu np. 7-8%, stopy procentowe na poziomie np. 7% nadal nie powinny być uważane za wysokie. W tej sytuacja może nie być wiele miejsca na obniżenie stóp procentowych.
Ponadto rozpatrujemy okres 5 letni, bowiem na ten czas zwykle banki oferują oprocentowanie stałe. Może zdarzyć się sytuacja gdzie w ciągu kilku miesięcy nastąpi zakończenie obniżek stóp procentowych, a następnie przez kilka lub kilkanaście miesięcy stopy nie będą zmieniane w ogóle i cykl obniżek rozpocznie się dopiero np. za 2 lata. Ponadto obniżki mogą być powolne i stopniowe. Zakładając taki scenariusz może się okazać, że przez np. 3 lata kredyty o stałym oprocentowaniu będą tańsze od tych o zmiennym, a pozostałe 2 lata mogą nie zrekompensować wyższych rat płaconych wcześniej.
Powyższe argumenty wcale nie muszą ułatwić wyboru pomiędzy stałym lub zmiennym oprocentowaniem kredytu. Cały dylemat ponownie można sprowadzić do pytania – jak będą kształtować się stopy procentowe w najbliższych pięciu latach? Moim zdaniem jednak pod jednym warunkiem (refinansowanie, o czym poniżej) dzisiaj wybór może być prostszy i opowiadający się za wyborem stałego oprocentowania.
Wybierając oprocentowanie stałe po pierwsze zyskujemy od samego początku niższe oprocentowanie i raty niż przy oprocentowaniu zmiennym. Z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że taki stan rzeczy utrzyma się przez przynajmniej najbliższe kilkanaście miesięcy. Cykl obniżek stóp procentowych nie rozpocznie się z pewnością wcześniej niż w połowie przyszłego roku. Ponadto różnica „na starcie” pomiędzy stałym, a zmiennym oprocentowaniem wynosi ok 1 p.p., dlatego też będzie musiało nastąpić prawdopodobnie kilka obniżek stóp procentowych aby oprocentowanie zrównało się przynajmniej ze stałym. Przez ten czas rata kredytu o oprocentowaniu stałym będzie oczywiście niższa.
Kolejnym argumentem za oprocentowaniem stałym jest zabezpieczenie się na wypadek zaistnienia „niekorzystnego scenariusza” w kwestii inflacji, gospodarki, a co za tym idzie wysokości stóp procentowych. Aktualnie przeważa wśród ekspertów prezentowana wcześniej opinia, że zbliżamy się do końca podwyżek, a w przyszłym roku rozpocznie się cykl obniżek. Spodziewane jest bowiem zahamowanie wzrostu inflacji i powolny jej spadek. Niespełna rok temu jednakże większość ekspertów nie zakładała tak dużych i częstych podwyżek stóp procentowych jakie nastąpiły. Może się niestety okazać, że wzrost inflacji jest trwały, że będzie ona jeszcze wyższa, a stopy procentowe wzrosną bardziej niż aktualnie jest to spodziewane. W tej sytuacji oczywiście lepiej wybrać oprocentowanie stałe.
Wybór stałego oprocentowania tym bardziej może lepszą opcją jeśli w przyszłości będzie możliwość refinansowania kredytu do innego banku.
Więcej na ten temat – Zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe
Jeśli okaże się, że wybór oprocentowania stałego był złą decyzją, ponieważ kredyty o zmiennym oprocentowaniu są ponownie tańsze to można rozważyć przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku (tzw. refinansowanie). W chwili zaciągania kredytu oczywiście nie da się stwierdzić czy w przyszłości będzie taka możliwość, bo podstawową kwestią jest zdolność kredytowa. Nie wiadomo czy będzie ona w przyszłości. Jeśli jednak sytuacja finansowa jest stabilna, kredytobiorca nie planuje zmniejszać dochodów i zaciągać nowych zobowiązań to wówczas prawdopodobieństwo otrzymania takiego kredytu w przyszłości jest duże. W tej sytuacji może być to kolejnym argumentem za wyborem stałego oprocentowania.
Oczywiście wybór oprocentowania to kwestia indywidualna i każdy kredytobiorca musi podjąć ją samodzielnie. Zapraszam do kontaktu, pomogę w otrzymaniu najkorzystniejszego kredytu hipotecznego zarówno przy zmiennym jak i stałym oprocentowaniu –> KONTAKT
