Dodano: 10 czerwiec 2016, Autor: Wojciech Droździel

Kredyt hipoteczny na budowę domu po 30 kwietnia. Podsumowanie.

Kredyt hipoteczny na budowę domu po 30 kwietnia (ustawa rolna). Podsumowanie.

Podsumowując zmiany jakie zaszły po 30 kwietnia 2016 (ustawą z 14 kwietnia 2016 o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa) odnośnie zabezpieczenia kredytów hipotecznych na działkach rolnych można wyróżnić kilka stanowisk banków odnośnie możliwości rozpatrzenia wniosku i kredytowania:

 

Są banki, które tylko działki ujęte w planie traktują jako nierolne i nie mają znaczenia inne dokumenty. W bardzo wielu miejscach mimo, że zostały już dawno zurbanizowane nie ma uchwalonych planów i wówczas w tych bankach wniosek nie będzie rozpatrzony. Uchwalenie planu to proces długotrwały i powolny. Czekanie na ich uchwalenie może trwać lata… Proponuję poszukać innych rozwiązań i banków o innych procedurach (patrz poniżej).

Rejonów gdzie nie ma planu, a jest studium jest znacznie więcej. Otwiera to możliwości uzyskania kredytu hipotecznego na budowę w części banków. Jest jednak możliwa sytuacja, w której nie ma planu, nie ma studium, a budowa odbywa się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Wówczas pozostaje jeszcze jedna możliwość.

W zdecydowanej większości działek mimo, że wydana jest decyzja o warunkach zabudowy, a ponadto nawet gdy działka została wyłączona z produkcji rolnej (wymóg uzyskania decyzji o warunkach zabudowy) oznaczenie działki i klasyfikacja nadal wskazuje, iż jest to działka o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowe. Mogą to być oznaczenia:

W tym przypadku każde z powyższych oznaczeń dla działki jest dyskwalifikujące w kontekście wnioskowania o kredyt hipoteczny na budowę na i zabezpieczeniu się na tej działce. Wówczas należy zmienić oznaczenie działki na jedno z poniższych, akceptowalnych przez banki:

Tereny mieszkaniowe (B) – dotyczyć to będzie głównie wybudowanych już domów.

Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie budowy (Bp) – oznaczenie będzie dotyczyło głównie działek gdzie rozpoczęto budowę domu

Tereny rekreacyjno – wypoczynkowe (Bz) – nie dla każdego banku będzie to wystarczające oznaczenie, bo wg procedur niektórych z nich kredyt hipoteczny mieszkaniowy można uzyskać jedynie na budowę lub zakup domu mieszkalnego, a nie rekreacyjnego (ważne może być tutaj również czy dom ma cechy domu całorocznego)

Inne tereny zabudowane (Bi) – podobnie jak powyżej, istotne będzie to jakiego rodzaju dom będzie budowany lub nabywany

Tereny przemysłowe (Ba) – ponownie w zależności od budynku. Jeśli budynek ma charakter przemysłowego, komercyjnego to może być problem w wielu bankach.

 

W jaki sposób zmienić oznaczenie działki?

Jest to zależne przede wszystkim od tego czy działka ma pozwolenie na budowę czy nie.

Jeśli działka jest ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie jest faktycznie wykorzystywana na cele rolnicze oraz spełnia kryteria działki budowlanej (sąsiedztwo zabudowanej działki, dostęp do drogi publicznej, możliwość uzbrojenia w media) to należy wykonać operat geodezyjny, który będzie podstawą do zmiany oznaczenia działki w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiP). Po zmianie należy pobrać wypis i wyrys z EGiP, udać się do sądu i złożyć wniosek o zmianę „sposobu korzystania”.

Powyższa procedura wyłączeniu z produkcji rolnej może być utrudniona lub niemożliwa w zależności od tego jakiego rodzaju jest to gleba (organicznego czy mineralnego) oraz klasy gruntu. Gleby klas I i II jest znacznie trudniej wyłączyć z produkcji rolnej.

Nawet jeśli nie ma miejscowego planu zagospodrowania przestrzennego, a są wydane warunki zabudowy procedura jest możliwa. Po rozpoczęciu budowy geodeta dokonuje aktualizacji danych w EGiP nadając oznaczenie Bp (Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie budowy). Jest to co prawda oznaczenie przejściowe na czas budowy, które później powinno być zmienione na B (tereny mieszkaniowe), ale jest akceptowane przez banki przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny. Po uzyskaniu wypisu i wyrysu należy udać się do sądu, do wydziału ksiąg wieczystych i złożyć wniosek o zmianę „sposobu korzystania”.

W tym procesie istotny jest termin „rozpoczęcia budowy”, ponieważ w zależności od urzędu może być różnie interpretowany. Na pewno musi być wydane pozwolenie na budowę albo przyjęte zgłoszenie. Jednakże część urzędów wymaga aby budynek był wytyczony na mapie ewidencyjnej. Nie jest to duży problem, ale dodatkową czynność musi wykonać geodeta.

Zmiana oznaczenia działki w EGiP, a finalnie „sposobu korzystania” w księdze wieczystej dla wielu działek gruntów to jedyna opcja na uzyskanie kredytu hipotecznego na budowę domu. W Szczecinie oraz okolicy jest bardzo wiele działek, które tylko tą drogą mogą stać się przedmiotem zabezpieczenia kredytu. Trzeba jednak wiedzieć w jakim banku jest to możliwe, ponieważ jak pisałem powyżej procedury są bardzo różne.

 

Problem z kredytem hipotecznym również przy zakupie gotowego domu.

Nie każdy zdaje sobie sprawę, że również domy, które zostały ukończone nawet wiele lat temu, oddane do użytkowania oraz uwidocznione w księdze wieczystej nadal mogą mieć „niewłaściwe” oznaczenie działki i na zakup ich również możemy nie otrzymać kredytu hipotecznego. Nie ma tutaj znaczenia, że dom już stoi, zasady wpisu hipoteki są takie same jak dla niezabudowanej działki.

 

Co z działkami powyżej 0,3ha?

Wszystko co powyżej napisano dotyczy sytuacji, gdzie działka jest mniejsza niż 0,3ha. Co jeśli ktoś ma działkę większą i np. jedynie część działki przeznaczoną na budowę? Tutaj istotna może się okazać jej powierzchnia, bo możliwe, że rozwiązaniem będzie podział działki i wydzielenie tej części, która jest przeznaczona pod budowę. Jeśli jednak działka będzie zbyt mała może to okazać się niemożliwe, ponieważ pozostałą po podziale działka rolna nie może być mniejsza 0,3ha + 1m (czyli 3001m kwadratowych). Jeśli np. działka przed podziałem ma 4000m, wyłączamy z niej część budowlaną o wielkości 1500m to pozostałe 2500m to za mało.

 

Skorzystaj z pomocy doświadczonego doradcy finansowego i kredytowego.

Zachęcam do kontaktu osoby, które planują zakup lub budowę domu albo już ją realizują i zamierzają korzystać z kredytu hipotecznego. Udzielę pomocy i informacji w związku z ostatnimi zmianami odnośnie działek rolnych oraz pomogę bezpłatnie znaleźć najkorzystniejszy i najtańszy kredyt hipoteczny.

 

WAŻNE – aktualizacja (22.09.2016): Po nowelizacji ustawy sytuacja częściowo została rozwiązana – szczegóły tutaj.

Kredyty Hipoteczne
  • Mieszkaniowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Firmowe
Kredyty gotówkowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Szybka decyzja
  • Na realizację marzeń
Kredyty firmowe
  • Inwestycyjne
  • Obrotowe
  • Ze wsparciem z Unii
  • Leasing, factoring
Ubezpieczenia
  • Na wypadek śmierci
  • Od wypadków
  • Rodzinne
  • Z funduszem