Dodano: 05 październik 2016, Autor: Wojciech Droździel

Kredyt hipoteczny dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Skąd różnice w wysokości zdolności kredytowej?

Poniżej prezentuję część pracy podyplomowej jaką pisałem w 2011 roku pod tytułem:

 

ANALIZA PROCEDUR BANKÓW KOMERCYJNYCH W ZAKRESIE OCENY ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ DLA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH WOBEC OSÓB FIZYCZNYCH PROWADZĄCYCH DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZĄ W POLSCE.

 

Praca została okrojona o wstęp dotyczący kredytów hipotecznych i systemu bankowego. Polecam lekturę osobom, które chcą zobaczyć jak wielkie znaczenie mają różne procedury wyliczania dochodu przy działalnościach gospodarczych co ma wpływ na wysokość zdolności kredytowej przy kredytach hipotecznych w poszczególnych bankach i jak ważny przez to jest wybór odpowiedniego banku.

Sytuacja od 2011 roku uległa w większości badanych banków zmianie, jeden bank przestał w ogóle istnieć, dlatego też nazwy banków zostały celowo zmienione na A, B, C, D, E, F aby nie wprowadzić nikogo w błąd.

UWAGA: Nadal procedury wyliczania dochodu i zdolności są bardzo różne w zależności od banku. Gdyby dzisiaj zrobić podobne zestawienie (polecam końcową tabelę) to różnice byłyby podobne i bardzo duże. Dlatego też zapraszam do kontaktu i skorzystania z mojej pomocy. Bezpłatnie pomogę uzyskać najkorzystniejszy kredytu lub znaleźć bank, który udzieli największą kwotę.

Podczas blisko 10 letniej pracy jako doradca kredytowy w Szczecinie bardzo często kluczowe w przypadku osób prowadzących działalność był wybór banku ze względu na bardziej przyjazne dla danego podmiotu procedury liczenia zdolności kredytowej.

 


 

PLAN PRACY:

 

Procedury liczenia zdolności kredytowej dla kredytów hipotecznych

Zastosowanie procedur liczenia zdolności kredytowej na  przykładzie wybranych firm

Zakończenie

 


 

Procedury liczenia zdolności kredytowej dla kredytów hipotecznych

 

 

W wyniku ewolucji ukształtował się krajowe i międzynarodowe źródła prawa bankowego. W państwach członkowskich Unii Europejskiej krajowe prawodawstwo bankowe podlega harmonizacji z rapem bankowym Unii. Należy równe zauważyć, że prawo bankowe Unii Europejskiej podlega w stosowaniu w obszarze państw członkowskich. Mimo odrębności poszczególnych systemów prawnych różnych państw, źródła prawa bankowego w poszczególnych państwach są porównywalne. Stanowią je w różnym stopniu: konstytucja, ustawy zwykłe i akty o mocy ustawy, akty wykonawcze (rządu, ministra finansów, szefa banku centralnego), statuty banków. Do źródeł prawa bankowego zaliczyć można także regulaminy bankowe, pomimo iż nie są one wydawane przez organy państwowe, jak również nie są przez te organy zatwierdzane.

W praktyce w żadnym z państw przepisy prawa bankowego nie są skodyfikowane w ramach jednej ustawy. Współcześnie w Polsce zręby prawa bankowego tworzą prawo bankowe w szerokim lub wąskim znaczeniu. W wąskim znaczeniu prawo bankowe zawarte jest tylko w ustawie z 29 sierpnia 1997. Prawo bankowe oraz wydanych na jej podstawie normatywnych aktów wykonawczych. Jest to podstawowy akt prawny, określający zasady prowadzenia działalności bankowej, tworzenia i organizacji banków oaza zasady sprawowania nadzoru bankowego. Do ustaw tworzących prawo bankowe, w szerokim tego słowa znaczeniu, należy ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 o Narodowym Banku Polskim, a także liczne o zróżnicowanej tematyce bankowej ustawy. Ustawa Prawo bankowe w szczegółowy sposób normuje wiele aspektów w działalności kredytowej banków. Kredytom został poświęcony duży rozdział V, zatytułowany „Kredyty i pożyczki pieniężne oraz zasady koncentracji wierzytelności”. W rozdziale tym szczegółowo unormowano takie kwestie jak zawartość umowy kredytowej, określenie zdolności kredytowej, sprawa koncentracji wierzytelności cz postępowanie banku w przypadku zagrożeń spłaty kredytu. Ustawa nakłada na banki liczne ograniczenia, mające na celu powstrzymanie go przed podejmowaniem nadmiernego ryzyka. Wprowadzono też pewne postanowienia chroniące prawa klientów. Przed nadmiernym ryzykiem ma chronić bank m.in. ograniczenie wielkości pożyczek i innych form finansowania jednego przedsiębiorstwa do 20% wartości kapitałów własnych banku lub zakaz udzielania kredytów właścicielom banku i jego pracownikom na warunkach korzystniejszych niż dla zwykłych klientów.

Wiele zagadnień dotyczących kredytów hipotecznych jest normowanych w innych ustawach. Dla kredytobiorców istotne znaczenie mają zwłaszcza uchwalane co roku ordynacje podatkowe, określające m.in. możliwości rozmaitych odliczeń podatkowych z tytułu spłaty kredytów. Z kolei dla banków ważną rolę odgrywają np. ustawy o księgach wieczystych i hipotece – dzięki nim bank może stosować zabezpieczenia hipoteczne. Dla obu stron istotne znaczenia ma Ustawa z dnia 20 lipca 2001 r. o kredycie konsumenckim, w szczegółowy sposób normująca sprawy dotyczące większości kredytów dla ludności. Pewien wpływ na działalność kredytową banków ma też Ustawa o rachunkowości, normująca sprawozdawczość finansową.

Warto zauważyć, że ustawy, a także zarządzenia i rozporządzenia nadzoru bankowego bardzo dużo uwagi poświęcają kredytom, normują jednak tylko niektóre aspekty działalności kredytowej banków. Regulacje prawne nie dotyczą wielu podstawowych zagadnień, np. wysokości oprocentowania i prowizji pobieranych przez bank czy sposobu spłaty kredytu. Jedynie ograniczenia w tym zakresie to ustawa o zwalczaniu lichwy, która wprowadza maksymalny pułap oprocentowania i prowizji. Żadne ustawy i rozporządzenia nie normują także kwestii nazewnictwa kredytowego. Banki mogą więc dowolnie nazywać udzielane przez siebie kredyty (pod warunkiem, że nazwy te nie wprowadzają klientów w błąd).

W Polskim systemie prawnym występują specyficzne dokumenty nadzorcze w postaci rekomendacji. Rekomendacje nadzorcze definiuje się jako dokumenty o cechach instrukcji, określające zasady dobrej praktyki bankowej. Nie uważa się ich za akty normatywne, lecz jako akty o cechach „dydaktyki oficjalnej”, wskazującej wzory postępowania banków wobec danej rodzaju ryzyka. W stosunku do kredytów hipotecznych zwłaszcza bardzo istotne są rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego, np. Rekomendacja S lub Rekomendacja T.

Istotne znaczenie mają również przepisy określane jako bankowe prawo kontraktowe, które obejmuje: statuty (z wyjątkiem banków państwowych), regulaminy bankowe, wewnętrzne zarządzenia (wydawane przez organy banków) i instrukcje bankowe. Statut każdego banku jest wysoko usytuowany w prawie bankowym, które w art. 133, ust. 1 zobowiązuje nadzór bankowym do badania zgodności zawartych w nim postanowień z działalnością banku.

Prawo bankowe nie ogranicza jednak możliwości wydawania regulaminów tylko do czynności bankowych. Zezwala na wydawanie przez banki regulaminów dotyczących czynności usługowej banku, nawet jeżeli nie jest to czynność bankowa. Regulamin wydany przez bank wiąże drugą stronę, np. kredytobiorcę jeżeli został jej doręczony przy zawarciu umowy. Zarówno prawo bankowe i kodeks cywilny uznają jednak przewagę postanowień umowy nad regulaminem. Według tych przepisów, w razie sprzeczności treści umowy z regulaminem strony związane są umową. Oprócz regulaminów banki w zakresie swojej działalności mogą wydawać również ogólne warunki umów, muszą one jednak odpowiadać wymaganiom ustalonym w prawie bankowym dla regulaminów.

Warto również przyjrzeć się temu kto może zaciągnąć kredyt, a kto nie? W zasadzie kredyt może mogą otrzymać tylko osoby fizyczne i osoby prawne. Jest jedynie kilka wyjątków instytucji, które nie są osobami prawnymi, a mogą otrzymać kredyt. Na liście tej nie ma gospodarstw rolnych. Kredyt może otrzymać rolnik jako osoba fizyczna nie może zaś gospodarstwo rolne. Kredytu nie może także otrzymać Kościół ani parafia gdyż nie mają one osobowości prawnej. Może go zaś otrzymać ksiądz jako osoba fizyczna.

 

 

Punktem wyjścia procedury kredytowej jest złożenie w banku przez kredytobiorcę wniosku kredytowego. Wniosku takiego nie składają tylko ubiegający się o kredyt lombardowy. Każdy bank opracowuje swój formularz wniosku kredytowego, który zwłaszcza w przypadku kredytu hipotecznego może być obszerny i rozbudowany. Do wniosku kredytowego klient powinien załączyć dokumenty wskazane przez bank. W dużej mierze zależą one od celu kredytu, a także źródeł dochodu. Przy kredycie hipotecznym można je podzielić na dokumenty dotyczące dochodu oraz dokumentu dotyczące celu kredytowania i zabezpieczenia (nie zawsze cel kredytu musi być jednocześnie zabezpieczeniem). Często uzupełnieniem wniosku są załączniki, które często swoją objętością przekraczają objętość samego wniosku. Wniosek z załącznikami nazywamy dokumentacją kredytową klienta. Nadrzędną zasadą przy wypełnianiu wniosku jest zasada pisania prawdy. Znaczna część informacji podlega weryfikacji i jeśli bank stwierdzi, że podano nieprawdę, nawet w przypadku z pozoru nieistotnych rzeczy może odmówić udzielenia kredytu i wydać decyzję negatywną. Przykładem może być np. zatajenie informacji o prowadzeniu działalności gospodarczej przez osobę fizyczną czy też zatajenie informacji na temat ilości osób w gospodarstwie domowym.

Złożona przez klienta dokumentacja kredytowa musi zostać poddana weryfikacji przez pracowników banku, a następnie na podstawie dokumentacji i analizy sytuacji, przeprowadzana jest selekcja i segmentacja klientów. Rozpoczyna ją wstępna weryfikacja formalna dokumentacji kredytowej klienta. Pierwszym etapem jest weryfikacja składanych dokumentów pod kątem formy i wiarygodności. W przypadku np. dokumentów finansowych dotyczących działalności gospodarczych prawidłową formę może np. określać Ustawa o rachunkowości, przedłożone dokumenty powinny się do niej dostosować. W przypadku kredytu hipotecznego po wstępnym sprawdzeniu dokumentacji kredytowej klienta bank zwraca się do Biura Informacji Kredytowej o przesłanie podstawowych informacji na temat jego historii kredytowej. W przypadku problemów ze spłatą wcześniejszych zobowiązań jest duże ryzyko, że na tym etapie bank odmówi udzielenia kredytu. Banki mogą korzystać także z innych rejestrów jak np. rejestr dłużników niewypłacalnych, będący częścią Krajowego Rejestru Sądowego. Przy dużych kredytach hipotecznych banki niekiedy korzystają z usług wywiadowni gospodarczych, które – swoimi metodami – starają się ustalić rzeczywistą sytuację finansową klienta banku.

Złożona przez klienta dokumentacja w następnym etapie zostaje uzupełniona przez pracownika banku o dodatkowe informacje, a także zostaje przeprowadzona, zwłaszcza w przypadku dochodu z działalności gospodarczej, analiza wskaźnikowa. Wielkości większości stosowanych wskaźników zależą od gałęzi gospodarki, rozmiaru przedsiębiorstwa i rodzaju działalności. Bank w Polsce dysponują wieloma złożonymi tablicami. Analiza wskaźnikowa pozwala określić w jakim kierunki zmierza przedsiębiorstwo badając rentowność (zyskowność), płynność czy stabilność dochodu. Innym ważnym etapem jest analiza punktowa (credit – scoring). Jest to punktowa analiza sytuacji klienta. Każdy bank ma własny system oceny punktowej w zależności od branych pod uwagę kryteriów. W przypadku osób fizycznych zarówno tych, które uzyskują dochód z tytułu umowy o pracę jak i innych dochodów np. prowadzenia działalności gospodarczej znaczenie mają takie same cechy.

Scoring punktowy przy kredytach hipotecznych w niektórych bankach jest bardzo uproszczony i zawężony jest głównie do badania historii kredytowej (głównie poprzez sprawdzenie klienta w Biurze Informacji Kredytowej). W innych bankach może być bardzo rozbudowany i wpływ na końcową ocenę mają także takie parametry jak: wiek, wykształcenie, stan cywilny, rodzaj dochodu, wysokość dochodu, a nawet miejsce pracy (np. pracownicy instytucji państwowych otrzymują często większą ilość punktów). W przypadku większości banków ocena scoringowa ograniczona jest do negatywnej i pozytywnej. W przypadku pierwszego wariantu mimo dużej zdolności kredytowej i dobrego zabezpieczenia kredyt hipoteczny może nie być udzielony. Warto tu zauważyć, że metody oceny punktowej w Polsce zostały przez banki w większości opracowane samodzielnie. Metody przyjęte w krajach zachodnich nie w pełni odpowiadają warunkom polskim. Na przykład we Francji jednym z elementów punktacji jest okres zamieszkiwania pod tym samym adresem. Największą punktację otrzymują osoby, które nie zmieniały adres w ciągu 5 ostatnich lat co w Polsce często w przypadku osób zamożnych nie ma miejsca.

Jednym z najważniejszych etapów związanych z ubieganiem się o kredyt hipoteczny jest badanie zdolności kredytowej. W ustawie Prawo bankowe jest napisane: „Bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Kredytobiorca jest obowiązany przedłożyć na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do dokonania tej zdolności”. Zdolnością kredytową nazywamy zdolność do spłaty wszystkich rat odsetkowych i kapitałowych w każdym z przypadających terminów. Kredytobiorca musi dokładnie przedstawić swoją sytuację finansową, podać obecne zarobki i inne wpływy jak również, i wydatki (w tym stałe np. utrzymania domu, rodziny). Pozwala to na ustalenie nadwyżki finansowej, która może być przeznaczona na spłatę rat kredytowych. Przeprowadzając wyliczenia, bank najczęściej zakłada, że wielkość tej nadwyżki pozostanie niezmieniona. Wtedy, gdy – zgodnie z zasadami przyjętymi przez bank – nadwyżka finansowa jest wystarczająca do spłat raty kapitałowo – odsetkowej, bank uznaje, że ten warunek udzielenia kredytu jest spełniony. Jeśli jednak z wyliczeń wynika, że nadwyżka finansowa jest zbyt mała, aby zapewnić spłatę kredytu i z tego względu kredytobiorca nie ma zdolności kredytowej, bank ma do wyboru dwie możliwości: odmówić udzielenia kredytu lub obniżyć jego kwotę.

Zdolność kredytową dla kredytu hipotecznego oblicza się nieco inaczej w przypadku osoby fizycznej i w przypadku przedsiębiorstwa. Obliczając zdolność kredytową osoby fizycznej, bank porównuje wielkość i termin spłacanych miesięcznie rat kapitałowych i odsetkowych z przypadającą na dany miesiąc nadwyżką finansową klienta. Zdolność w naturalny sposób zależy od wieku kredytobiorcy. Przejście na emeryturę zwykle oznacza poważne zmniejszenie dochodów kredytobiorcy, dlatego też banki ustalają maksymalny wiek kredytobiorcy, w którym ma nastąpić spłata ostatniej raty. Nie jest jednak najczęściej to wbrew pozorom ustawowy wiek przejścia na emeryturę. W większości przypadków maksymalnym wiekiem jest wiek 70 lub 75 lat, w niektórych przypadkach nawet 80 lat (np. B,). Większą zdolność kredytową z zasady mają, więc osoby młodsze (oczywiście przy takich samych innych parametrach), ponieważ mogą zaciągnąć kredyt na dłuższy okres.

Kluczowa przy wyliczaniu zdolności kredytowej dla osób fizycznych jest wysokość dochodu. O ile w przypadku dochodu z tytułu umowy o pracę czy umów zlecenie lub o dzieło sytuacja jest dosyć prosta (w zależności od banku brany pod uwagę jest jedynie różny okres – najczęściej 3 lub 6 miesięcy) o tyle w przypadku dochodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej sytuacja jest bardziej skomplikowana. Te zagadnienie zostanie szerzej opisane w następnym podrozdziale niniejszej pracy.

Wzbogacona o dane dotyczące zdolności kredytowej dokumentacja kredytowa trafia do dalszego etapu analizy, którym jest weryfikacja zabezpieczenia kredytu hipotecznego, czyli nieruchomości. W zależności od banku i procesu etap ten może być zarówno końcowym jak i początkowym całego procesu. Zdarza się również, że wycena nieruchomości jest zlecana firmie zewnętrznej współpracującej z bankiem. Możliwe jest załączenie własnej wyceny nieruchomości (operat szacunkowy) do wniosku kredytowego pod warunkiem, że wycena sporządzona jest przez rzeczoznawcę majątkowego z uprawnieniami. Dodatkowym kryterium jest ważność operatu, która najczęściej wynosi 12 miesięcy.

Tak przygotowany wniosek o kredyt hipoteczny trafia do decyzji. Ponownie w zależności od banku poziom decyzyjności może być inny. W niektórych z nich całą analizą wniosku zajmuje się jeden analityk, a w innych kilku, np. trzech – analityk techniczny, prawny i finansowy. Niezależnie od tego ile osób zajmuje się analizą po podjęciu decyzji musi być ona zaakceptowana przez wyższy szczebel decyzyjności, np. dyrektora analiz lub dyrektora oddziału banku jeśli analiza przeprowadzana jest regionalnie w oddziale banku (w większości przypadków analiza przeprowadzana jest jednak w centralach banków). W szczególnych przypadkach zdarza się, że po analizie wnioski decyzję ostateczną podejmuje komitet kredytowy. Taka sytuacja ma miejsce wtedy gdy kwota kredytu jest bardzo duża lub gdy ma być zastosowane odstępstwo od procedury kredytowej w odniesieniu do np. akceptacji dochodu lub zabezpieczenia. Na tym, końcowym etapie analizy, ma miejsce ustalenie warunków i wielkości kredytu. Bank ustala okresowo cenę swoich kredytów (wysokość marży, kosztów dodatkowych) i na tej podstawie określane są warunki. Czasami zdarza się jednak, że warunki są inne od standardowych, gorsze – w przypadku gdy bank dopatrzy się dodatkowego ryzyka (np. zła historia kredytowa) wówczas może nastąpić zwyżka marży lub lepsze w sytuacji gdy uda się wynegocjować korzystniejsze warunki.

 

 

Kwestia wyliczania dochodu z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jest bardzo skomplikowana w zależności od banku. W Prawie bankowym nie jest określone na podstawie jakich kryteriów ma być określany dochód. Banki oczywiście stosują się do ogólnych przepisów zawartych na przykład w ustawie o podatku dochodowym dla osób fizycznych czy w ustawie o rachunkowości. Jednakże kwestia ustalenia dochodu, na podstawie którego zostanie wyliczona zdolność kredytowa zależna jest w bardzo dużym stopniu od wewnętrznych procedur banku.

Na przykładzie sześciu banków komercyjnych, których udział w rynku kredytów hipotecznych jest bardzo znaczący, zostaną ukazane różnice w wyliczaniu dochodu dla różnych form rozliczania się z podatkiem tj.: zasady ogólne (książka przychodów i rozchodów), ryczałt ewidencjonowany oraz karta podatkowa. Do porównania zostały wybrane następujące banki: A, B, C oraz D., E i F. Wybór banków przyjętych do analizy nie jest przypadkowy. Na podstawie przyjętych przez nie procedur można ukazać istotne różnice w określaniu dochodu dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą.

W standardowych kredytach hipotecznych w przypadku działalności rozliczanych na zasadach ogólnych niezależnie od banku do analizy brany jest dochód brutto po odjęciu od niego składek na ubezpieczenie społeczne i podatku dochodowego. Wyliczany w ten sposób dochód netto przyjmuje się do liczenia zdolności kredytowej. W niektórych bankach istnieje możliwość oparcia zdolności kredytowej na przychodzie działalności jednakże są to specyficzne produkty kredytowe niebędące przedmiotem niniejszej pracy.

Podstawowym kryterium na podstawie, którego określany jest dochód jest okres prowadzenia działalności. Warto tutaj zauważyć, że każdy bank określa jednocześnie minimalny okres prowadzenia działalności. Najczęściej jest to okres 12 miesięcy (np. B) lub 24 miesięcy (np. E), a w niektórych jedynie przypadkach okres 6 miesięcy (np. A). Najczęściej okres ten pokrywa się z okresem z jakiego brane są informacje na podstawie, których wyliczany jest dochód. W przypadku B, C i D będzie to, więc okres 12 miesięcy, a w przypadku E i F 24 miesięcy, przy czym w E muszą być minimum dwa pełne lata podatkowe. Wyjątkiem jest tutaj A gdzie w sytuacji gdy okres prowadzenia działalności jest dłuższy niż minimalny sześciomiesięczny, pod uwagę brany jest okres 12 miesięcy. Parametr ten ma bardzo często ma istotne znaczenie z uwagi na fakt, iż w niektórych przypadkach w poszczególnych okresach dochód może się znacząco różnić. W przypadku działalności gospodarczej rozliczanej na zasadach ogólnych częstą sytuacją jest zwiększenie w danym okresie kosztów uzyskania przychodów pomniejszających dochód na skutek np. poczynionych inwestycji (np. zakupu środków trwałych), zapłaty za czynsz na długi okres z góry lub też w przypadku zakupu materiałów lub towaru.

Należy tutaj dokładnie jednak wskazać, które miesiące będą wzięte pod uwagę. Dla niektórych banków przy kredytach hipotecznych znaczenie tutaj ma także to kiedy zostanie złożony wniosek kredytowy – czy przed rozliczeniem kwietnia czy po rozliczeniu kwietnia bieżącego roku. Najpierw zostanie przedstawiony pierwszy wariant.

Najprostsza procedura wydaję się być w B. Pod uwagę bierze się średnią dochodu z roku ubiegłego rozliczonego PIT i okresu bieżącego (rozliczone miesiące bieżącego roku). Inaczej jest w przypadku D i C. Banki te biorą pod uwagę ostatnie 12 miesięcy licząc np. od lipca 2010 roku do lipca 2011 roku w sytuacji gdy został rozliczony jako ostatni miesiąc lipiec 2011. Sytuacja nie jest tutaj jednak identyczna. W przypadku D. w sytuacji gdy dochód w roku ubiegłym w ujęciu miesięcznym (średnia) jest niższy przynajmniej o 30% brany jest jedynie okres ubiegły. W C podobnie z tymże granicą jest różnica 25%, a po jej przekroczeniu dochód jest uśredniany za cały badany okres, tj. 12 ostatnich miesięcy.

W A natomiast dochód wyliczany jest jeszcze inaczej. Bank porównuje dochód z roku ubiegłego lub bieżącego. Dochód z roku ubiegłego jest powiększany o 50%, w roku bieżący w normalnej wysokości i bierze się pod uwagę gorszy okres (jeśli rok ubiegły to dla wyliczeń zdolności bierze się już pod uwagę dochód w normalnej wysokości). W przypadku F i E bierze się pod uwagę dwa lata podatkowe. Potrzebne są więc dwa rozliczenia roczne PIT, a także dane za okres bieżący. Przy czym w F bank wylicza się po prostu średnią z całego okresu podobnie jak B, a w E bierze się pod uwagę gorszy rok z dwóch pełnych rozliczonych lat (rok ubiegły i rok poprzedzający ubiegły) jeśli, w którymś roku dochód były niższy od pozostałych o minimum 25% (w innym przypadku wyliczana jest średnia identycznie jak w F) i uśrednia z okresem bieżącym.

W przypadku A, C i D sytuacja wygląda inaczej gdy wniosek o kredyt hipoteczny zostanie złożony przed rozliczeniem kwietnia w bieżącym roku. Pod uwagę jest wówczas brany jedynie rok ubiegły niezależnie od tego ile miesięcy przed kwietniem zostały rozliczonych. W pozostałych bankach nie ma to znaczenie i zasady są identyczne jak opisane wcześniej.

Na tym nie kończą się jednak różnice w wyliczaniu dochodu pomiędzy różnymi bankami. Istotna jest również kwestia podejścia banków do odpisów amortyzacyjnych. Spośród banków przyjętych do analizy dla F, E i D. nie mają one znaczenia przy określaniu dochodu. W pozostałych przypadkach mogą one natomiast istotnie powiększyć dochód. Zasady wyliczania A i B odpisy amortyzacyjne w 100% powiększają dochód brutto w przypadku C w 80%. W przypadku wielu działalności odpisy amortyzacyjne mogą być znaczące, dlatego nierzadko ten parametr ma ogromny wpływ na wyliczony dochód i zdolność kredytową przy kredytach hipotecznych.

Jak można zauważyć w żadnym z porównywanych banków procedury dotyczące wyliczania dochodu z działalności gospodarczej rozliczanej nie są takie same. Podobnie jest w przypadku działalności rozliczanej na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego. Tutaj w zależności od banku zasady również są inne.

Jeśli chodzi o minimalny okres prowadzenia działalności oraz okres za jaki do wyliczania zdolności zbierane są informacje sytuacja w poszczególnych bankach wygląda identycznie jak w przypadku działalności rozliczanej na zasadach ogólnych. Również w przypadku różnic w dochodzie pomiędzy poszczególnymi badanymi okresami zasady są takie same w każdym banku.

Ze względu na fakt, iż w przypadku ryczałtu nie ma obowiązku ewidencjonowania kosztów, nie wiadomo więc jaki jest realny dochód. Banki w większości przypadków biorą pod uwagę określoną część przychodu z działalności, przeliczając go na dochód netto. W przypadku A oraz B to jaka część przychodu przeliczona będzie na dochód zależy od rodzaju wykonywanej działalności, a więc stawki płaconego podatku. W A przy stawce podatku 3% jedynie 10% przychodu stanowi dochód netto, przy stawce 5,5% jest to 20%, przy stawce 8,5% jest to 40% natomiast przy stawkach 17% i 20% jest to 60% przychodu. W B banku jest to kolejno dla stawki 3% – 15% przychodu dla 5,5% – 25% przychodu, dla 8,5% – 40% przychodu natomiast dla 17% i 20% jest to 70% przychodu. W przypadku banków C, F i E nie ma znaczenia jaki jest rodzaj działalności i jaka jest stawka podatku, ponieważ dla każdej działalności przelicznik jest taki sam. W przypadku C jest to 25%, w przypadku F to 20%, a w przypadku E jest to jedynie 15%. Inne są procedury w D. Nie stosuje się tam prostego przelicznika przychodu tak jak w pozostałych bankach. Niezależnie od rodzaju działalności przychód dzielony jest na połowę i po odjęciu składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne oraz podatku powstaje dochód netto.

Również w odniesieniu do działalności rozliczanej na zasadzie karty podatkowej zasady są różne w każdym banku. Tutaj istotny jest wymiar stawki karty podatkowej. Banki mnożą stawkę określoną ilość razy uznając to za dochód netto. Nie ma znaczenia jaki jest rodzaj prowadzonej działalności różne są natomiast przeliczniki. A i C stawka karty podatkowej mnożona jest razy 8 w D. razy 7, a w B stawka mnożona jest razy 5. Natomiast w F dochód z karty podatkowej nie jest akceptowany w ogóle, a banku E jedynie jako dochód dodatkowy.

 

Różnice procedur banków odnośnie wyliczania dochodu przy kredytach hipotecznych z różnych działalności podsumowuje tabela 2.1.

 

Tabela 2.1. Podsumowanie różnic procedur bankowych odnośnie wyliczaniu dochodu z działalności
BANK Minimalny okres prowadzenia działalności Czy dochód może być pomniejszony w przypadku różnic pomiędzy badanymi okresami? Czy odpisy amortyzacyjne powiększają dochód? Kwota przychodu uznana za dochód – ryczałt Wysokość mnożnika stawki karty podatkowej
A 12 m-cy Tak, gdy różnica > 50% Tak Od 10% do 60% (w zależności od rodzaju działalności) x8
D 12 m-cy Tak, gdy różnica > 30% Nie 50% (po odjęciu składek i podatku) x7
B 12 m-cy Nie Tak Od 10% do 70% (w zależności od rodzaju działalności) x5
C 12 m-cy Tak, gdy różnica > 25% Tak, w 80% 25% x8
E 24 m-ce Tak, gdy różnica > 25% Nie 15% Dochód nieakceptowany
F 24 m-ce Nie Nie 20%  Dochód nieakceptowany

Źródło: Opracowanie własne

 

            Różnice w procedurach bankowych odnośnie wyliczania dochodu z działalności są bardzo znaczące w wielu kwestiach. Wpływ tych różnic w wyliczaniu zdolności kredytowej na przykładzie konkretnych działalności zostanie ukazany w kolejnym rozdziale.

 

Zastosowanie procedur liczenia zdolności kredytowej na  przykładzie wybranych firm

 

 

Tak jak wspomniano w poprzednim rozdziale pracy kluczowe przy wyliczaniu zdolności kredytowej przy kredytach hipotecznych jest określenie dochodu, który bank bierze pod uwagę przy liczeniu zdolności. Na przykładzie dwóch działalności gospodarczych zostaną ukazane różnice w wyliczaniu dochodu w poszczególnych bankach. Dla obu działalności są takie same założenia – działają od ponad 2 lat, nie zawieszały działalności w badanych okresie i w bieżącym 2011 roku rozliczyły 6 miesięcy i rozliczają się z urzędem skarbowym na zasadach ogólnych płacąc podatek liniowy.

Pierwszą firmą jest firma „Alfa”. Jest to jednoosobowa firma, której działalnością jest sprzedaż części zamiennych oraz płynów eksploatacyjnych do pojazdów mechanicznych. Dane finansowe firmy prezentuje tabela 3.1.

 

Tabela 3.1. Dane finansowe firmy „Alfa”
Firma „Alfa”
Rok 2009 2010 2011 (6 miesięcy)
Przychód 507 513,57 zł 475 325,94 zł 261 905,09 zł
Koszty 480 915,82 zł 390 369,68 zł 212 324,32 zł
Dochód brutto 26 597,75 zł 84 956,26 zł 49 580,77 zł
Składki ZUS 8 569,76 zł 8 518,20 zł 5 044,46 zł
Podatek 1 479,00 zł 12 665,00 zł 3 466,00 zł
Dochód netto 16 548,99 zł 63 773,06 zł 41 070,31 zł
Miesięczny dochód netto 1 379,08 zł 5 314,42 zł 6 845,05 zł
Odpisy amortyzacyjne 155 063,12 zł 15 344,46 zł 110 239,20 zł

Źródło: Opracowanie własne

 

Jak można wywnioskować z powyższych danych na temat firmy poszczególne okresy charakteryzują się dość dużą zmiennością w wysokości przychodów i kosztów. Cechą charakterystyczną dla tej działalności jest bardzo duży udział odpisów amortyzacyjnych w kosztach uzyskania przychodu. Ważną informacją dodatkową jest informacja na temat dochodu osiągniętego do czerwca 2010 roku. Do tego czasu firma uzyskała 26154,23zł dochodu netto.

W banku D i C badany jest rok 2010 i 2011 z pominięciem 2009 roku. Według procedur bankowych należy porównać średni dochód z roku bieżącego do roku ubiegłego. Dochód w bieżącym okresie jest wyższy niż w roku ubiegłym o 28% w związku z czym w D należy wyliczyć średnią dochodu od czerwca 2010 do czerwca 2011 natomiast w banku C z uwagi na to, że różnica przekracza 25% dochód należy oprzeć jedynie o rok bieżący.

Firma „Alfa” do czerwca 2010 roku uzyskała 26154zł w związku z czym na kolejne 6 miesięcy przypada 37618,83zł co w skali miesiąca daje średnio 6269,8zł. Bank D. nie uwzględnia odpisów amortyzacyjnych przy wyliczaniu dochodu w związku z czym dochód nie ulega powiększeniu. Biorąc pod uwagę średnią dochodu netto za 6 miesięcy 2010 roku i 6 miesięcy 2011 dochód brany pod uwagę przy liczeniu zdolności w D. wynosi 6640,8zł.

W banku C z uwagi na dysproporcje w dochodzie między okresem bieżącym, a ubiegłym przekraczającym 25% pod uwagę będzie brany jedynie okres roku ubiegłego. W przeciwieństwie jednak do D. dochód brutto powiększany jest o 80% odpisów amortyzacyjnych. Po uwzględnieniu 80% z 15344,16 zł odpisów amortyzacyjnych w 2010 roku dochód z 5314zł wzrósł jednak do 6143,3zł

W przypadku banku A do wyliczenia dochodu badany będzie także rok 2010 i 2011. Bank powiększa dochód brutto o odpisy amortyzacyjne w pełnej wysokości w związku z czym dochód ulega zwiększeniu. Średni miesięczny dochód w 2010 wynosi 6350,18zł natomiast w 2011 roku aż 21131,82zł. Zgodnie z procedurami bankowymi dochód za roku 2010 jest powiększany o 50% i porównywany z rokiem 2011. Po podwyższeniu dochód za 2011 jest większy niż w 2010 w związku z czym do liczenia zdolności brany jest pod uwagę dochód z roku 2010 wynoszący średnio 6350,18zł na miesiąc mimo znacznie większego dochodu w okresie bieżącym.

Zupełnie inaczej będzie się kształtował dochód według B. Dla banku nie mają znaczenia różnice w dochodzie pomiędzy poszczególnymi okresami, a dodatkowo bank powiększy dochód o odpisy amortyzacyjne. Dochód zostanie wyliczony na podstawie zsumowania średniej dochodu 6 miesięcy zeszłego roku powiększonego o odpisy amortyzacyjne i 6 miesięcy bieżącego roku również z uwzględnieniem amortyzacji. Wyliczony w ten sposób dochód wynosi aż 13740,8zł.

W banku E do analizy będą brane dwa poprzednie rozliczone lata. Z uwagi na fakt, iż w 2009 roku dochód był niższy o więcej niż 25% od roku 2010 pod uwagę bierze się jedynie rok 2009 i okres bieżący. Dla banku nie mają znaczenia odpisy amortyzacyjne. Dochód wyliczany według procedur E wynosi jedynie 3201,7zł.

W F należy wyliczyć średnią dochodu za cały badany okres (tj. dwa ostatnie lata) bez względu na dysproporcje w dochodach i bez uwzględnienia odpisów amortyzacyjnych. Wyliczony w ten sposób dochód wynosi 4046,4zł.

Drugą firmą, na przykładzie, której zostaną ukazane różnice w wyliczania dochodu pomiędzy poszczególnymi bankami jest firma „Beta”. Jest to również jednoosobowa działalność – indywidualna praktyka pielęgniarska. Dane finansowe firmy, prezentuje tabela 3.2.

 

Tabela 3.2. Dane finansowe firmy „Beta”
Firma „Beta”
Rok 2009 2010 2011 (6 miesięcy)
Przychód 52 320,00 zł 55 410,00 zł 27 930,00 zł
Koszty 15 893,85 zł 16 494,85 zł 8 438,45 zł
Dochód brutto 36 426,15 zł 38 915,15 zł 19 491,55 zł
Składki ZUS 9 078,18 zł 9 125,45 zł 5 340,42 zł
Podatek 2 849 zł 2 956 zł 1 402 zł
Dochód netto 24 498,97 zł 26 833,70 zł 12 749,13 zł
Miesięczny dochód netto 2 041,58 zł 2 236,14 zł 2 124,86 zł
Odpisy amortyzacyjne

Źródło: Opracowanie własne

 

Firma charakteryzuje się niewielkimi wahaniami w wysokości przychodu i kosztów. Dochód jest stabilny i ulega niewielkim zmianom. Ponadto w koszty działalności nie były wliczane odpisy amortyzacyjne. Dlatego też różnice w wyliczaniu dochodu przy tej działalności są znacznie mniejsze niż w przypadku firmy „Alfa”. Ważną informacją dodatkową jest informacja na temat dochodu osiągniętego do czerwca 2010 roku. Do tego czasu firma uzyskała 11986,23zł dochodu netto.

 W D. i C dochód wyliczany od czerwca 2010 do czerwca 2011 jest na identycznym poziomie i wynosi 2299,71zł na miesiąc. W A oraz B wyliczany jako średnia z całego ubiegłego roku i bieżącego wynosi 2180,4zł. Taki sam będzie dochód także w bankach, które analizuję 24 miesiące. W F i E dochód wynosi 2136zł miesięcznie.

Jak można wywnioskować na przykładzie firmy „Beta” w przypadku braku różnic w danych finansowych między badanymi okresami oraz w przypadku braku odpisów amortyzacyjnych różnice pomiędzy poszczególnymi bankami są bardzo niewielkie.

 

Podsumowaniem różnic w kwestii wyliczania dochodu w poszczególnych bankach dla obu działalności jest tabela 3.3.

Tabela. 3.3. Podsumowanie wysokości dochodów firmie „Alfa” i „Beta” na przykładzie wybranych banków
Bank D C A B F E
Firma „Alfa” 6 640,8 zł 6 143,3 zł 6 350,2 zł 13 740,8 zł 4 046,4 zł 3 201,7 zł
Firma „Beta” 2 299,7 zł 2 299,7 zł 2 180,4 zł 2 180,4 zł 2 136,0 zł 2 136,0 zł

Źródło: Opracowanie własne

 

Jak można wywnioskować z powyższych danych różnice w określaniu dochodu przy kredytach hipotecznych w poszczególnych bankach w zależności od analizowanej działalności mogą być bardzo znaczące lub niewielkie. O różnicach decydują głównie takie parametry jak różnice w dochodzie pomiędzy poszczególnymi okresami i odpisy amortyzacyjne. Pewnym istotnym czynnikiem, w przypadku niektórych banków (C, D jest również wysokość osiągniętego dochodu do miesiąca w zeszłym roku analogicznego do ostatniego miesiąca rozliczonego w bieżącym roku. W sytuacji gdy dochód na początku roku jest niższy niż w dalszym okresie dochód wyliczany np. od czerwca 2010 do czerwca 2011 może być znacznie wyższy.

 

 

Wyliczanie dochodu w poszczególnych bankach dla działalności gospodarczych rozliczanych na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest znacznie prostsze niż w przypadku zasad ogólnych. Podstawowym kryterium jest przychód przeliczany na dochód, często w zależności od rodzaju prowadzonej działalności. Na przykładzie dwóch działalności funkcjonujących w Szczecinie (nazwy zmienione) zostaną ukazane różnice w wyliczaniu dochodu netto w poszczególnych bankach. Dla obu działalności są takie same założenia – działają od ponad 2 lat, nie zawieszały działalności w badanych okresie i w bieżącym 2011 roku rozliczyły 6 miesięcy.

Pierwszą firmą jest firma „Black”. Firma ta zajmuje się sprzedażą, częściowo świadczeniem usług budowlanych i częściowo produkcją. Dane finansowe firmy prezentuje tabela 3.4.

 

Tabela. 3.4. Dane finansowe firmy „Black”
Firma „Black”
Rok 2009 2010 2011 (6 miesięcy)
Suma przychodu 135 600,00 zł 195 400,00 zł 45 500,00 zł
Przychód wg stawki 3,0%
Przychód wg stawki 5,5% 56 900,00 zł 116 100,00 zł 22 000,00 zł
Przychód wg stawki 8,5% 78 700,00 zł 79 300,00 zł 23 500,00 zł
Przychód wg stawki 10%
Przychód wg stawki 17%
Przychód wg stawki 20%
Składki ZUS 9 078,18 zł 9 117,10 zł 5 340,42 zł

Źródło: opracowanie własne

 

Przychód w 2010 roku był znacząco wyższy niż w roku 2009 i roku bieżącym. Ważną informacją dodatkową jest fakt, iż firma do czerwca 2010 osiągnęła 39500zł przychodu.

W Banku D. i banku C analizowane są ostatnie 12 miesięcy licząc w tym przypadku od czerwca 2010 do czerwca 2011. Licząc w ten sposób przychód za 6 miesięcy 2010 roku będzie wynosił 155900zł, a więc średnio 12991,6zł. W roku bieżącym przychód wynosi średnio 7583,3zł nie jest więc wyższy niż w roku ubiegłym, dlatego do analizy zostanie wzięty cały okres 12 miesięcy. Od czerwca 2010 do czerwca 2011 przychód wynosi 201400zł. W D. należy podzielić go na połowę, będzie wówczas wynosił 100700zł. Od tak wyliczonego przychodu należy odliczyć składki ZUS (łącznie 9898,97zł), a także zapłacony podatek (łącznie 10610zł). Po odjęciu uzyskujemy 80191,03zł dochodu netto, co daje w skali miesiąca 6682,5zł. W przypadku banku C przychód za 12 miesięcy należy przemnożyć razy 25%. W ten sposób powstaje kwota 50350zł dochodu netto, w skali miesiąca jest to 4195zł.

W bankach A i B sytuacja wygląda jeszcze inaczej. Banki wyliczają średnią z całego ubiegłego roku i należy osobno wyliczyć dochód z przychodu opodatkowanego stawką 8,5% i osobno z przychodu opodatkowanego stawką 5,5%. Średni miesięczny przychód z części opodatkowanej stawką 5,5% wynosi 9675zł, a więc 58050zł przez pół roku, po zsumowaniu z rokiem bieżącym suma wynosi 80050zł. Analogicznie dla stawki 8,5% suma przychodu wynosi 63150zł. W A aby uzyskać dochód w przypadku stawki 5,5% przychód należy przemnożyć przez 20%, a dla stawki 8,5% przychód należy przemnożyć przez 40%. Uzyskuje w ten sposób odpowiednio 11610zł i 25260zł dochodu. W sumie dochód wynosi 36870zł czyli 3072zł na miesiąc. W B przychód opodatkowany stawką 5,5% należy przemnożyć przez 25% co daje 14512,5zł, a przychód opodatkowany stawką 8,5% należy przemnożyć również przez 40% co daje 25260zł. Suma dochodu dla tego banku wynosi, więc 39772,5zł, w skali miesiąca jest to 3314,3zł.

Banki E i F analizują dwa poprzednie rozliczone lata wyliczając dochód bez względu na rodzaj prowadzonej działalności i stawki płaconego podatku mnożąc go przez określony wskaźnik. Dla banku E jest to 15%, a dla F jest to 20%. Jednakże z uwagi na fakt, iż przychód w 2009 był mniejszy o ponad 25% niż przychód za rok 2010 pod uwagę w przypadku banku E będą brane jedynie rok 2009 i rok bieżący. Suma przychodu za 2009 i 2011 wynosi 181100zł czyli 10061,1zł przychodu, a więc dochód wynosi jedynie 1509,1zł. Suma przychodu za rok 2009, 2010 i bieżący wynosi 415460zł, co daje średnio 13848,6zł. Dla F dochód będzie wynosił, więc 2769zł na miesiąc.

Drugą firmą, na przykładzie, której zostaną ukazane różnice w wyliczania dochodu pomiędzy poszczególnymi bankami, jest firma „White”. Jest to firma zajmująca się tylko i wyłącznie usługami budowlanymi. Dane finansowe firmy prezentuje tabela 3.5.

 

Tabela. 3.5. Dane finansowe firmy „White”
Firma „White”
Rok 2009 2010 2011 (6 miesięcy)
Suma przychodu 120 500,00 zł 115 600,00 zł 55 000,00 zł
Przychód wg stawki 3,0%
Przychód wg stawki 5,5% 120 500,00 zł 115 600,00 zł 55 000,00 zł
Przychód wg stawki 8,5%
Przychód wg stawki 10%
Przychód wg stawki 17%
Przychód wg stawki 20%
Składki ZUS 8 569,76 zł 8 518,20 zł 5 044,46 zł

Źródło: Opracowanie własne

 

Jak można wywnioskować z powyższych danych firma charakteryzuje się bardzo niewielką zmienności w wysokości osiąganych przychodów w poszczególnych okresach rozliczeniowych. Przez cały badany okres przychód był opodatkowany według takiej samej stawki podatkowej 5,5%. Do czerwca działalność osiągnęła 52500zł przychodu.

Przychód od czerwca 2010 do czerwca 2011 wynosi 118100zł. W D. dzieląc go na połowę uzyskujemy kwotę 59050zł, po odjęciu składek ZUS (9303,56zł) i podatku (6233zł) dochód wynosi 43513,4zł, w skali miesiąca 3626zł. W banku C mnożąc przychód przez 25% dochód wynosi 29525zł czyli 2460zł na miesiąc.

W kolejnych dwóch bankach A oraz B przychód będzie mnożony kolejno razy 20% i 25% co po przeliczeniu na średnią miesięczna da 1880zł w A i 2350zł w B.

W F i banku E ze względu na brak istotnych różnic w przychodzie pomiędzy poszczególnymi okresami dochód będzie wyliczany w oparciu o dwa rozliczone lata i okres bieżący. Suma przychodu wynosi 291100zł i wg procedur F dochód będzie wynosił 1940zł, a według banku E jedynie 1455zł na miesiąc.

Różnice w przypadku tej działalności mimo mniejszych różnic w wysokości przychodu w poszczególnych latach i opodatkowania całości przychodu jedną stawką są również bardzo znaczące. Podsumowaniem różnic w kwestii wyliczania dochodu w poszczególnych bankach dla obu działalności jest tabela 3.6.

 

Tabela. 3.6. Podsumowanie wysokości dochodów firmie „Black” i „White”
Bank D C A B F E
Firma „Black” 6 682,5 zł 4 195,0 zł 3 072,0 zł 3 314,3 zł 2 769,0 zł 1 509,1 zł
Firma „White” 3 626,0 zł 2 460,0 zł 1 880,0 zł 2 350,0 zł 1 940,0 zł 1 455,0 zł

Źródło: Opracowanie własne

 

Analizując powyższe podsumowanie można zauważyć, że mimo, iż obie działalności miały znacząco odmienne dane finansowe różnice między bankami w określaniu dochodu są w obu przypadkach bardzo znaczące. W skrajnych przypadkach różnica między najmniejszym wyliczonym dochodem, który stanowi podstawowe do wyliczenia zdolności kredytu hipotecznego, a największym jest nawet kilkukrotna.

W przypadku działalności rozliczanej na zasadzie karty podatkowej procedury wyliczania dochodu pomiędzy poszczególnymi bankami również są dość znaczące. Z uwagi na fakt, iż właściwie jedynym parametrem, na którym opiera się wyliczenie dochodzie jest stawka karty podatkowej na dany rok wyliczenia zostaną przedstawione na podstawie jednej działalności.

Wyliczenia zostaną przedstawione na przykładzie firmy „Beauty”. Firma zajmuje się usługami kosmetycznymi, działalność prowadzona jest nieprzerwanie od ponad 3 lat, w 2011 rozliczyła 6 miesięcy. Miejscem prowadzenia działalności jest miasto powyżej 50000 mieszkańców i firma zatrudnia dwóch pracowników. W tabeli 3.7. znajduje się zestawienie miesięcznych stawek podatkowych w poszczególnych latach.

 

Tabela 3.7. Miesięczne stawki podatku firmy „Beauty”

 
Firma „Beauty”
Rok 2009 2010 2011
Stawka podatku 447 zł 473 zł 497 zł

Źródło: opracowanie własne

 

W przypadku działalności rozliczanej na zasadzie karty podatkowej zasady wyliczania dochodu są bardzo uproszczone. Stawkę podatku mnoży się razy określony wskaźnik i w ten sposób powstaje dochód. W przypadku D mnożnik wynosi 7, więc dochód za 6 miesięcy 2010 w sumie wynosi 19866zł, a w 2011 roku 20874zł co daje średnią 3395zł na miesiąc. W C oraz A mnożnik wynosi 8 i średni dochód dla obu banków będzie taki sam, na poziomie 3880zł na miesiąc. B przemnoży stawkę karty podatkowej jedynie razy 5 i dochód uśredniając będzie wynosił 2425zł miesięcznie. Natomiast banki E oraz F dochód z karty podatkowej w ogóle nie jest akceptowany. Podsumowaniem różnic proceduralnych w określaniu dochodu jest tabela 3.8.

Tabela. 3.8. Podsumowanie wysokości dochodów firmie „Beauty”

 
Bank D C A B F E
Firma „Beauty” 3 395 zł 3 880 zł 3 880 zł 2 425 zł 0 zł 0 zł

Źródło: Opracowanie własne

 

Mimo znacznie uproszczonych procedur bankowych odnośnie wyliczania dochodu z działalności rozliczanej na zasadach karty podatkowej, różnice w dochodach są znaczące, a w skrajnych przypadkach według niektórych banków (E,F) dochód w ogóle nie jest akceptowany.

 

 

Wybór oferty kredytu hipotecznego najczęściej zależny jest głównie od ceny kredytu, tj. wysokości oprocentowania oraz kosztów jego udzielenia. W przypadku osób uzyskujących dochód z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w wielu przypadkach kryterium na podstawie, którego wybierana jest oferta jest inne. Kluczowe często okazują się być procedury wyliczania dochodu z działalności gospodarczej, a co za tym idzie wielkość zdolności kredytowej.

Analizując różnice w wyliczaniu dochodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej na podstawie powyższych przykładów można zaobserwować bardzo duże różnice w jego wysokości dla każdej formy rozliczania się z urzędem skarbowym. Wielkość dochodu przekłada się z kolei na wysokość zdolności kredytowej  co ma bezpośredni wpływ na wielkość kredytu hipotecznego i okres kredytowania. Na przykładzie dwóch gospodarstw domowych zostaną ukazane różnice w wielkości zdolności kredytowej. Analiza będzie przeprowadzona na przykładzie tych samych banków, na podstawie, których analizowane były różnice w określaniu wysokości dochodów oraz na przykładzie tych samych działalności co analizowane w poprzednim podrozdziale. Wyliczenia będą oparte również o dochód wyliczony wcześniej dla każdej działalności.

Pierwszym gospodarstwem domowym jest rodzina Państwa Kowalskich. W skład rodziny wchodzi dwoje osób dorosłych oraz dwoje niepełnoletnich dzieci. Obydwoje rodziców pracuje. Jedno z nich na zasadzie umowy o pracę na czas nieokreślony i uzyskuje dochód w wysokości 2000zł miesięcznie. Druga osoba uzyskuje dochód z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Na potrzeby porównania wyliczenia zostaną dokonane dla każdej z działalności z osobna. Państwo Kowalscy spłacają już obecnie kredyty gotówkowe, suma rat wynosi 750zł miesięcznie, a także posiadają kartę kredytową z limitem 5000zł.

Drugim gospodarstwem, które posłuży za przykład jest jednoosobowe gospodarstwo Pana Nowaka. Pan Nowak nie ma osób na utrzymaniu, prowadzi działalność gospodarczą i posiada zobowiązania finansowe. Co miesiąc płaci 400 zł alimentów.

W obu przypadkach wyliczenia zostaną oparte o takie same założenia. Oba gospodarstwa ubiegają się o kredyt hipoteczny o celu mieszkaniowym, na 30 lat, w walucie polskiej. Zdolność kredytowa zostanie wyliczona poprzez aktualne kalkulatory kredytowe każdego banku.

Wysokość zdolności kredytowej w poszczególnych bankach na przykładzie gospodarstwa nr 1 prezentuje tabela 3.9.

 

Tabela 3.9. Wysokość zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego gospodarstwa nr 1

Gospodarstwo nr 1
BANK D. C A B F E
Zasady ogólne
Firma „Alfa” Dochód 8 641 zł 8 143 zł 8 350 zł 15 740 zł 6 046 zł 5 201 zł
Zdolność 532 748 zł 685 000 zł 695 889 zł 1 321 657 zł 296 000 zł 169 080 zł
Firma „Beta” Dochód 4 299 zł 4 299 zł 4 180 zł 4 180 zł 4 136 zł 4 136 zł
Zdolność 114 519 zł 167 000 zł 74 856 zł 194 681 zł 92 000 zł 25 139 zł
Ryczałt ewidencjonowany
Firma „Black” Dochód 8 682 zł 6 195 zł 5 072 zł 5 314 zł 4 769 zł 3 509 zł
Zdolność 536 440 zł 410 000 zł 210 020 zł 314 567 zł 174 000 zł 0 zł
Firma „White” Dochód 5 626 zł 4 460 zł 3 880 zł 4 350 zł 3 940 zł 3 455 zł
Zdolność 288 130 zł 185 000 zł 44 550 zł 215 628 zł 42 000 zł 0 zł
Karta podatkowa
Firma „Beauty” Dochód 5 395 zł 5 880 zł 5 880 zł 4 425 zł 2 000 zł 2 000 zł
Zdolność 257 838 zł 370 000 zł 332 456 zł 224 869 zł 0 zł 0 zł

Źródło: Opracowanie własne

 

W tabeli 3.10 została natomiast przedstawiona wysokość zdolności kredytowej na przykładzie gospodarstwa nr 2.

 

Tabela 3.10. Wysokość zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego gospodarstwa nr 2

Gospodarstwo nr 2
BANK D C A B F E
Zasady ogólne
Firma „Alfa” Dochód 6 641 zł 6 143 zł 6 350 zł 13 740 zł 4 046 zł 3 201 zł
Zdolność 528 097 zł 570 000 zł 586 219 zł 1 327 546 zł 280 000 zł 162 322 zł
Firma „Beta” Dochód 2 299 zł 2 299 zł 2 180 zł 2 180 zł 2 136 zł 2 136 zł
Zdolność 90 937 zł 51 000 zł 10 002 zł 97 117 zł 37 000 zł 18 381 zł
Ryczałt ewidencjonowany
Firma „Black” Dochód 6 682 zł 4 195 zł 3 072 zł 3 314 zł 2 769 zł 1 509 zł
Zdolność 531 937 zł 307 000 zł 147 228 zł 238 111 zł 95 000 zł 0 zł
Firma „White” Dochód 3 626 zł 2 460 zł 1 880 zł 2 350 zł 1 940 zł 1 455 zł
Zdolność 230 137 zł 74 000 zł 0 zł 118 236 zł 12 000 zł 0 zł
Karta podatkowa
Firma „Beauty” Dochód 3 395 zł 3 880 zł 3 880 zł 2 425 zł 0 zł 0 zł
Zdolność 205 914 zł 261 000 zł 271 689 zł 126 450 zł 0 zł 0 zł

Źródło: Opracowanie własne

 

Analizując powyższe dane można zauważyć, że różnice w wysokości zdolności w poszczególnych bankach są bardzo duże. Nie można jednoznacznie stwierdzić, który bank najlepiej liczy zdolność dla kredytu hipotecznego.

Dla działalności rozliczanej na zasadach ogólnych w każdym przypadku najlepiej zdolność wylicza B na co wpływ ma przede wszystkim powiększanie dochodu o odpisy amortyzacyjne. Na przykładzie gospodarstwa nr 1 i działalności „Alfa” zdolność jest blisko dwukrotnie wyższa od drugiego w kolejności banku A i ponad osiem razy większa od najmniejszej zdolności w banku E. Nieco mniejsze są różnice dla drugiego gospodarstwa. Pozostałe banki, które liczą zdolność w oparciu o ostatnie 12 miesięcy wyliczyły zdolność na podobnym poziomie. W każdym wariancie zdecydowanie mniejszą zdolność wyliczyły banki, które analizują dwa rozliczone lata czyli F i E, i które nie biorą pod uwagę amortyzacji.

Inaczej wygląda sytuacja analizując zdolność dla działalności rozliczanej na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Tutaj zdecydowanie najlepiej zdolność wylicza bank D Dysproporcja między wielkością zdolności między D., a drugim w kolejności (niemal w każdym przypadku jest to bank C) jest co prawda mniejsza niż przy działalności rozliczanej na zasadach ogólnych. Jednakże w skrajnych przypadkach, w banku E i w jednym wariancie dla banku A, zdolność wynosi 0zł co powoduje jeszcze większa dysproporcję pomiędzy największą, a najmniejszą zdolnością.

Jeszcze inaczej sytuacja wygląda w przypadku działalności rozliczanej na zasadzie karty podatkowej. Tu, w zależności od wariantu, najlepiej zdolność wyliczona C i A. Dysproporcje są tutaj również dość znaczące. Natomiast dla banku E i F dochód w ogóle nie jest akceptowany.

Należy jednak tutaj podkreślić, że poza wielkością dochodu wpływ na wielkość zdolności mają również inne parametry wpływające na jej wielkość ustalane przez każdy bank indywidualnie, jak np. koszty utrzymania osób wchodzących w skład gospodarstwa lub wpływ obciążeń finansowych. Na przykład w gospodarstwie nr 1, dla działalności „Beta” mimo identycznego dochodu w B i A różnica w zdolność wynosi aż 102681zł.

 

 

Na podstawie powyższej analizy wyraźnie można stwierdzić, iż różnice w procedurach bankowych liczenia zdolności kredytowej dla kredytów hipotecznych wobec osób fizycznych prowadzących działalność są bardzo duże. Analizie poddane zostało jedynie kilka banków komercyjnych udzielających kredytów hipotecznych, jednakże w pozostałych bankach rozbieżności również są znaczne.

Różnice w procedurach wynikają przede wszystkim z uwzględniania ryzyka kredytowego. Wpływ na różnice ma ponadto także polityka banku. Wiele z nich jako grupę docelową swoich klientów upatruje w klientach o pewnych, stałych i dużych źródłach dochodu. Banki te oficjalnie nie selekcjonują klientów, ale tak konstruują procedury bankowe, aby ci klienci, którzy według banku uzyskują mniej pewny dochód mieli na przykład mniejszą zdolność kredytową. Taką grupą klientów wg wielu banków są niestety często osoby prowadzące działalność gospodarczą, zwłaszcza rozliczaną na zasadzie przychodu ewidencjonowanego i karty podatkowej. Dobrym przykładem może być tutaj na przykład podejście banku E i F do dochodu z działalności rozliczanej na zasadzie karty podatkowej, gdzie dochód nie jest akceptowany wcale.

Z uwagi na fakt, iż różnice w procedurach wyliczania dochodu z działalności, a co za tym idzie różnice w określaniu maksymalnej zdolności kredytowej w bankach są bardzo duże, często podstawowym kryterium przy wyborze przez kredytobiorcę oferty banku jest nie sama oferta, a właśnie wysokość zdolności kredytowej. W praktyce oznacza to, że w jednym banku osoba prowadząca daną działalność jest w stanie zaciągnąć kredyt hipoteczny na budowę dużego, solidnego domu, tymczasem w innym zdolność pozwala jedynie na zakup małego mieszkania lub w skrajnych przypadkach nie pozwala w ogóle na nabycie nieruchomości.

Procedury odnośnie wyliczania dochodu z działalności są bardziej skomplikowane od innego rodzaju dochodów, na przykład umowy o pracę. Analizowany okres jest znacznie dłuższy, a same procedury najczęściej są surowsze. Często przedsiębiorczość osób prowadzących działalność gospodarczą jest traktowana przez banki negatywnie. Przykładem mogą być osoby, które inwestują nadwyżkę przychodów w rozwój działalności zakupując na przykład środki trwałe, maszyny, urządzenia. Dla wielu banków, bez względu na strukturę kosztów, oznacza to jedynie zmniejszenie dochodu, a co za tym idzie zmniejszenie szans na kredyt hipoteczny.

Osoby prowadzące działalność gospodarczą są bardzo liczną, prężną i znaczącą grupą zawodową w Polsce. Wiele banków zaczyna to zauważać i liberalizuje swoje procedury odnośnie tego typu dochodu. Proces ten w ostatnich latach został nieco spowolniony, wynika to jednak z faktu ogólnego zacieśnienia polityki kredytowej banków, w związku ze światowym kryzysem finansowym wywołanym właśnie nadmierną liberalizacją procedur. W Polsce procedury, jak na standardy europejskie i światowe, są bardzo restrykcyjne, ale zauważalna jest poprawa tego stanu rzeczy.

Kredyty Hipoteczne
  • Mieszkaniowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Firmowe
Kredyty gotówkowe
  • Na dowolny cel
  • Konsolidacyjne
  • Szybka decyzja
  • Na realizację marzeń
Kredyty firmowe
  • Inwestycyjne
  • Obrotowe
  • Ze wsparciem z Unii
  • Leasing, factoring
Ubezpieczenia
  • Na wypadek śmierci
  • Od wypadków
  • Rodzinne
  • Z funduszem